前回は詐欺に遭った相談のことについて書きましたが、今回は入居付けについてのことです。
先日来られた方は、客付けについて悩んでいました。
この客付けの相談を受けまして、僕が自主管理でやっていた経験から可能な限りお答えしました。
まずは、客付けの仕組みを説明させてもらいまして、その後にどのようにするのが一番良いか、ということを考えてもらいます。
僕の手法は世田谷や目黒、川崎がメインで、栃木県の宇都宮や佐野、静岡県の牧ノ原と物件がいくつか飛び地になっています。
地域によって客付け業者さんの考え方や手法はだいぶ違いますね。
基本的には東京や川崎市などの人口密集地の客付け業者さんが激戦の地域でのお話しになります。
客付け業者選びは物件のそばの駅やターミナル駅に行き、土日に定点観測します。
土日に店舗で契約したり、案内に出たり入ったりするケースが多いです。
それで、土日にお客さんが多いところはスーモなどの広告掲載にお金掛けていますので、集客力が強いのです。
そこに、土日は忙しいので、夕方以降に行くか、平日に行くかして、直接客付けの不動産屋に行って、話をしてお願いします。
これだけで、不動産屋さんとしては大家さんから広告宣伝費1ヶ月、入居者から仲介料1ヶ月入るのです。
レインズという不動産屋だけが見られるサイト経由だと大家側の元付けが1ヶ月持っていってしまい、客付け側の不動産屋は仲介料が1ヶ月しか入りません。
それこそ歩合給である敏腕営業マンこそどちらを選ぶか分かりますね。
この場合は物件力以上に営業トークがものを言います、そこに物件力があれば後はわかりますね。
地方によっては広告宣伝費が3ヶ月だとか6ヶ月だとか取る地域もありますが、考え方は同じです。
このほかにも、いろいろ手法はありますが、大家さんは客付け営業マンに気持ちよく仕事をしてもらうのが、満室への道です。
