昨日、満室王子こと穴澤君の入居付け実践不動産投資セミナーでの中で僕の失敗例も改めて考えてしまいました。
まず、失敗例として案内してくれたのは6世帯のデザイナーマンションなんですが、この物件は駒沢大学駅徒歩5分の所にありまして、現在の空室が3部屋です、なんと！駒沢大学駅徒歩5分のデザイナーマンションの空室率が3部屋で入居率が50%となっています、空室率もなんと50%となってます。笑
賃料は10数万という感じですが、いかんせんバブルの時代を彷彿させる建物です、敷地は2方向道路で角地にありますが、建物をわざわざわざアールにしています、アールというのはデザイナー風味の設計士が大好きで、建物にわざわざ曲線を付けます。こんなのは地主の道楽か、税金で建てる美術館や図書館だけにして欲しいですね、設計士は図面に曲線を描くだけですが、現場の職人さんは実際の曲線のある建物を作っていかなければなりません。
前に建築現場で職人さんから直接聞いたことがあります、その職人さんは確かこんな事言ってた様な気がします。
「偉い先生は紙に曲げて書くだけだけど、こちらは本当に手間が掛かる、施主も入居者もこんなことしても誰も気にしないのに、あほだな。」
な、感じの事言ってました。
というのを、思い出しながら満室王子の説明聞いていました。
内見に来て決まらない理由がまたふるっていまして、このデザイナーさんはこのアールのある部屋でリビングと寝室を分けたつもりで真ん中に水回りを配置したのですが、寝室の部屋の壁側にどこにもベットが置けないのです、ベットの大きさではアールが邪魔して、結局部屋の中央部にベット様が鎮座するしかないのです。
これもびっくりです、ホテルなら数日泊まればよいので、これでも良いのですが、マンションでは日常の生活を長期間部屋で過ごしますからね。
更に、冷蔵庫がキッチンの下に小さいものしか入らないのです、リビングに普通の冷蔵庫置いたらかなりうっとしい感じになります。
そのくせ、ドラム式洗濯機が装備されてるとう何ともアンバランスな雰囲気を醸し出しています。
デザイナーマンションで、お金かけて作って自転車置き場がなくて、玄関入ったアールのエントランスのど真ん中に、入居者の自転車が2台停めてありました。
しかし、この物件は賃貸物件として部屋を埋める気があるのか疑います。
満室王子がこの不動産投資セミナーで言うには通常、客付け営業マンならこれを当て物件にして最初に連れてきて見せる、その次に１万円位賃料の安い決め物件に連れて行き契約に持ち込むという、当て馬にはちょうど良い物件だそうです。
皆さんの物件も当て馬にならないように気を付けて管理しましょう。
実は僕もやってしまった事があります。
静岡の物件と栃木の物件なんですが、これはどちらの地域の実情に合わず、入居者を入れるのに本当に苦戦しました。
勝手に思い込んで実情に合わないデザイナー物件を作っても苦労するだけです。
またこの話は後日詳しく書かせてもらいます。
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