20220616_白岩貢の身の丈新築アパート投資

白岩貢の身の丈新築アパート投資

2022年7月発売予定

新刊準備中
ごま書房新社刊

白岩貢19冊目の新刊

(仮)身の丈新築アパート投資

今回の新刊は、身の丈に合った新築物件を建てる手法を賃貸併用住宅や4戸タイプのアパートやガレージハウスなど物件のタイプ別に余すところなくお伝えしています。発売は7月末予定です、読んで頂けたら嬉しい限りです。

白岩貢著書一覧

既刊18冊


プロフィール

工務店経営者次男として、目黒で生まれ、世田谷で育つ。
大学在学中に世田谷区内にて、母親の援助で、珈琲専門店を経営していたが、バブルに浮かれ、株式投資の信用取引に手を出した。

その後に、いわゆるバブル崩壊により、夜逃げ、自己破産、離婚をした。
その後、タクシー運転手になり10年、個人タクシー事業許可を取得したが、父親の急死により、土地の相続を受け、相続争いを経験し、土地取得、アパート運営に乗り出す。

世田谷、目黒を中心とした7棟と戸建ガレージハウス3棟を所有している大家である。

所有物件

ブログ

初めまして

父が2002年に急死して、物件を相続したり、土地に新築アパートを建てたりして、大家になって既に20年が経ちました。

ある不動産投資勉強会で講演してから、その参加者からアパートの新築をサポートして欲しいと言われ、そこから早いもので、既に18年経ちまして、サポート件数も既に400棟近くなりました。

今では私の使命だったのではないかと思うようになってきています。何故なら本来は安全な投資であると言われてる不動産投資で苦労したり、失敗したりしてる方からの相談を数多く受けて、自分の株式投資の失敗とオーバーラップしてきました。
幾つもの失敗を経験し、何としても、投資の失敗は防がないといけないと考えています。

私は大家として、工務店の息子という、大家なのに建築に精通してるという、ちょっと珍しい立ち位置ではあります。
これらの経験から、少しでも多くの方に、確実で安定的な不動産投資を正確に知ってほしいと日々思っています。

それを、知ってもらう為に、二つのことを考えましたので、それを提供させて頂きます。

無料メール相談
無料メール相談

これは、文字通りメールにて相談して頂ければ無料でお答えさせて頂きます。
私がこれまでの20年間に経験してきた、相続税、相続争い、土地購入、融資、リノベーション、親の家の有効活用など。

そして、戸建て賃貸、ガレージハウス、賃貸併用住宅、吹き抜けアパート、社会貢献住宅、重層長屋、商業ビルなどの新築は普通にサポートしています。

20年の経験の中で、質問には、ほとんどはお答えできるのではないかと自負していますが、税務、法務などの専門的なことは顧問先に聞いてお答えできればと思いますが、あくまで簡易なものと考えて下さい。

有料個別セミナー
有料個別セミナー

これは、息子が中学生の頃に通ってた個別学習塾からヒントをもらいました。
息子は個別授業で他人の目を気にしないで、マイペースで学べたので結果が出てきたのです。

これと同じ感覚で行う個別不動産投資セミナーです。他人の目を気にしないでその場で分からない事や、疑問点などをその場で質問してもらい、それにお答えするという感じの双方向の不動産投資セミナーです。
料金は60分5千円で設定しています。

セミナー内容は、
相続、アパート建築、賃貸併用住宅、資産構築、リノベーション、資産組み換え、融資、不動産投資全般、ガレージハウス、賃貸ガレージハウス併用住宅、親の家の有効利用、その他(事前に内容希望)。

この中から1つ選んで頂き、そのセミナーをあなただけに開催させて頂きます。
個別セミナー参加者には特典として、希望者には、セミナー終了後に相談をお受けしますので、こちらの方も遠慮なくどうぞ。

お約束します
  • 個人情報は確実に責任もって管理して、漏洩しないことをお約束します。
  • 不動産物件等の営業行為は、こちらから一切しないことをお約束します。
  • ご相談ご質問には、正確に真摯に誠実にお答えすることをお約束します。

有意義な人生を過ごす為に長期的な視線で考え、日本の置かれた環境の変化に対応出来る安定、確実な不動産投資である身の丈に合った不動産投資で確実に豊かで安定した生活を手に入れましょう。

よくある質問

現状、新規のアパート投資の融資は非常に厳しくなっています。フルローンやオーバーローンとかの話は夢物語です。その様な話をされた場合は疑ってください。
ただし、以前に借りてキチンと運営出来ているオーナーには可能性があります。

以前と比べて25%から、場合によっては50%も頭金が求められるケースもあります。土地を持っているか、先に土地だけ現金で買うと状況は変わります。

もちろん持つという意思があれば持てます。
その方の資産や属性に合った身の丈不動産投資をすれば必ず持つことは出来ますが、頭金ゼロでは難しいので、そこはご理解下さい。

最近の事例では、複数のワンルーム投資をしている方は、属性が良く高所得でも住宅ローンも融資が出なくなっています。ケースバイケースですが、なかなか厳しいでしょう。

住宅ローンがない方は持てますのでおすすめです。35年のローンで床面積50%まで賃貸部分が出来ますから、住宅ローンの支払いはかなり楽になります。

身の丈新築アパート投資

どうしたら安心して豊かな生活を送れるのだろうか?


コロナ、少子高齢化、低成長、早期退職、年金不安などなど不安な材料は山ほどありますね。
そんな中でどうしたら安心して豊かな生活を送れるのだろうか?

株式投資、FX、仮想通貨、不動産投資など投資が成功すればと思いますね。それぞれリスクはありますが、普通の人にとって一番手堅いのは身の丈に合った不動産投資です。
でも、大資産家になる、メガ大家になる、高速で資産築くとか、普通の人はそんなこと考えませんし、もしかしたら、そんなことは思いつきもしません。

そんな中で、私がお勧めするのは、「身の丈新築アパート投資」です。
それぞれの人が、それぞれに思う身の丈に合った不動産投資を気楽に行うのが物理的にも精神的にも良いと思っています。

35年や40年ローンで大丈夫ですか?


私の父は5升と大工の道具箱だけを持って1946年に静岡から東京に上京してきて、大工をして世田谷で工務店を立ち上げました。
子供の頃から現場と作業場が遊び場みたいな感じでした。そこで、好き勝手に成長したのが良いか悪いか分かりませんが、、、

そんな父が2002年のある日、心不全で76歳で急死してしまいました。
それから、「母、姉、私」vs「長男夫婦」で血みどろの相続争いが勃発してしまいましたが、同時進行で引き継いだ築30数年超の中古アパートから、倉庫の土地、新しく買った敷地延長の土地などの不動産を有効利用しなければなりませんでした。
それで、不動産本の著者系セミナー、大家さんの勉強会、不動産会社、建築会社等ありとあらゆるところへ顔を出して勉強しました。
そこで、出した結論は結局は自分ですべてやれば良いのだ!でした。

その試行錯誤して不動産投資をしたことが、共感頂け、今になってとても良かったと自負しています。
私は20年間という長い期間を大家として、更に18年アドバイザーとして、本の著者として読者の方や勉強会の方、相談に来られた方々から沢山の不動産投資のサポートをさせて頂きました。

正直に言うと、相談に来られた方の中には既に手の施しようがない方も多数いらっしゃいます。
幾つかの例としては、投資用ワンルームマンションを3つも4つも買ってしまったが、赤字なのに35年や40年ローンがある。
一昔前の異次元の金融緩和の時代に流行った手法でフルローンやオーバーローンで大型物件を沢山買ってしまったが、今では原状回復費用も出せない、空室が埋まらない、賃料が下がるなど悲鳴に近い相談も受けたりしました。
また、ぼろ戸建て買ったら、リフォームが凄く高かった、退去したら原状回復費がアパートの1部屋とは比較にならない位、費用が掛かって驚いた。
など、株やFX、仮想通貨に比べたら手堅い投資と言われる不動産投資にも落とし穴はありますから、気を付けて下さい。

35年ローン物件

不動産投資はマラソンです


投資全般に言えることですが、特に不動産投資は額が大きいですから、やられると取り返しがつきません。
不動産投資ではありませんが、私は遠い昔に株式投資の信用取引でレバレッチを掛けすぎて大損して夜逃げと離婚と破産を経験しました。
最終的には親に許されて敷居をまたぐことが出来ましたが、それが無ければ今も生活は安定せず苦しんでいたでしょう。
それくらい、自己責任ではありますが、投資と言うのは人生を左右します。これは肝に銘じて下さいというか、私自身が肝に銘じています。

不動産投資は不動産業者さんとは知識に非対称性があります。プロである売り手とアマである買い手の非対称性が悲劇を生んでしまうことがあります。
相手が悪意を持ってきたら、経験の浅い消費者はやられてしまう確率が高くなります。
お金を借りてリスクを背負うのは大家さんです。売る側はお金は借りませんので、安心です。
直接対応する営業マンには、借金を背負う怖さやプレッシャーなどは、正直分かりません。
私自身も総額6億円強の不動産投資ローンを借りています。期間は20年だったのでぼちぼち先が先が見えてきましたが、最初の頃は本当にビビりまくっていました。

この自分自身の体験やフルローン、オーバーローンで大きな物件を買って苦しんでいる方の相談受けたり、投資用ワンルームマンションを節税だの生命保険の代わりだの言われて3つも4つも買って、住宅ローンが使えなくなった方の相談を受けたりしているうちに、本気で消費者側である大家さんや大家さん予備軍、相続で困ってる方などに少しでも役立てる様に活動をしていけたらと本気で考えています。

不動産投資はマラソンです。その時に成功だと言われてもそれは100mの短距離走です。
高度成長というボーナス時期が終わり、今後は枯れてしまいそうな日本という森を見なくて、個別の物件という木だけを見て、利回りばかりを気にしてると大やけどすることもありますから、注意が必要です。

不動産投資はマラソンです

身の丈新築アパート投資とは


20年間大家業の傍ら既にサポート歴も18年となりましたが、そこから得た確信した答えは何かというと、それは、身の丈に合った不動産投資をするということです。

私も物件を取得して増やしたのは、最初の数年間だけで、後は一切増やしていません。ほどほど物件があれば自由に豊かに生活できるからです。
総額何十億の資産だと言ってもその裏に負債があります。また、経年劣化に経費は大型物件ほど掛かりますが、賃料の下落も逃れられません。
家族が生活できるのであれば、ほどほどで十分だと、実は十数年前にここに気が付きました。

人はいつかは必ず平等に命の終焉がきます。どれだけ資産を築いても同じことです。高額医療によって最新の医療を施しても、多少寿命が延びるくらいです。
世代や家族構成によって人それぞれですが、無理をしない、身の丈にあった不動産投資をする。
これが、ストレスなく豊かで幸せに、人生の最晩年まで、謳歌できる手法です。

身の丈新築アパート投資とは

白岩貢のサポート実績

2022年

浜松市物件
浜松市
7月設計中
世田谷区駅徒歩7分
世田谷区 駅徒歩7分
7月設計中
高崎線駅徒歩2分
高崎線 駅徒歩2分
7月設計中
久喜市駅徒歩3分
久喜市 駅徒歩3分
7月建築申請中
青山駅徒歩5分
青山 駅徒歩5分
7月建築申請中
20220517s
所沢市 西武池袋線
7月新築中
所沢市西武池袋線1
所沢市 西武池袋線
6月完成
世田谷区新築アパート
世田谷区 駅徒歩2分
6月完成
目黒区新築アパート
目黒区 駅徒歩5分
6月完成

2021年

府中駅徒歩1分
府中 駅徒歩1分
12月完成
世田谷区駅徒歩4分
世田谷区 駅徒歩4分
11月完成
杉並区駅徒歩1分
杉並区 駅徒歩1分
9月完成
大田区駅徒歩4分
大田区 駅徒歩4分
8月完成

身の丈新築アパート投資の実例


では、どんな手法が身の丈不動産投資になるか?
実例をお見せしましょう。


賃貸併用住宅

世田谷区や目黒区など都市部において主に電車を交通手段にしている方で、ある程度年収があり、属性の良い方に向いています。
土地の大きさによりますが、50%以上を自宅にして、残りの面積を2戸か1戸の吹き抜け型の賃貸住宅にします。その賃料を住宅ローンに充てれば、子供の教育費に充てることが出来ます。そして、リタイヤしてローンが完済されたらそれが個人年金になります。
この手法は亡き父が50年以上前から工務店のお客さんに勧めていました。


賃貸ガレージハウス併用住宅

これは、郊外型の賃貸併用住宅です、車社会の地方では最強の賃貸物件になります。
これも、都市型の賃貸併用住宅と同じく、賃料で住宅ローンのかなりの部分を賄えますから、これも子供の教育費や趣味にお金を回せますし、リタイヤ後は個人年金にもなります。
土地は間口がある程度あればよく、地方には安い土地がかなりありますから、年収はある程度あれば普通に全国で物件を買うことが出来ます。


郊外型ガレージハウス

これは、全国どこでも作れます。地方のアパート激戦区でも十分勝算があります。
建物内にあるガレージは基本的に容積に含まれる為、なかなか他所の建築業者や不動産屋は手間が掛かるのであまりやりません。
たまにガレージハウス専門業者なども見受けられますが、ファミリータイプや男の隠れ家など豪華にしたり、尖がったりしたのが多いですが、頑張って下さいという感じです。
私が考えるに地方在住の入居者の給料が18万から25万円あれば楽しく快適な生活ができる賃料設定にしています。
全てのガレージ内には電気自動車のコンセント、デスクと棚、流し台、換気扇そしてエアコンを標準装備しています。


社会貢献アパート

これは、社会貢献型アパートです、基本的には4戸の単身者タイプの生活保護者向けのアパートです。
生活保護とは憲法25条に明記されてる、
「国民は最低限の文化的な生活を営む権利がある。そして、国は最低限の文化的な生活を営ませる義務がある。」
という大原則で、それぞれの自治体が実際に対応しています。賃料は自治体ごとに違いますが、3万円から5万円台まであります。
生活保護向けの物件は平成初期から昭和の物件まで普通にありますが、気持ちよく住んで頂き充実した生活ができる為に郊外の小ぶりの住宅用地を新築アパートにしています。
こちらは、駅はあまり関係なく、どちらかというとスーパーマーケットに近い立地が良いです。
生活保護を受けてる方はほぼ自炊しています。だからコンビニではなく、食材が安く買えるスーパーマーケットが大事です。
余談ですが、単身者向けですが、社会貢献アパートのキッチンは自炊が楽になるよう180㎝の幅があります。


都内好立地吹き抜け型アパート

これは、私の原点のアパートで、川崎の18世帯、世田谷の10世帯はこのタイプで作りました。
吹き抜けの高さが3.8mありまして、ロフトが付いて単身かカップルが住める様になっています。
このタイプは好立地に向いていまして、2002年から10年位は普通に利回りも取れましたが、今では土地価格が上がりすぎて、ある程度資金力のある方、もしくは相続税対策に向いています。
以前は普通に建てられたのですが、残念です。


貸家建付地(相続対策)

最後になりますが、貸家建付地による相続税対策に重点を置いた物件になります。
世田谷区、目黒区、杉並区、渋谷区などの土地を相続させる側、被相続人が購入します。
その土地を受ける側の相続人の個人名義もしくは法人名義で、被相続人の所有してる土地に建物を新築します。
実売価格が路線価より高い土地ほど節税効果があります。また、路線価より高い土地というのは一等地なので、そこに木造で吹き抜け型アパートを建てますが、賃料がとても高いので、建物利回りは驚くほど高くなります。
被相続人の借地に相続税が掛かるだけですから、相続税評価はケースバイケースですけど、ざっくり半分くらいになります。
一つ大事なことは、無償返還の届け出を税務署にしないと、とてつもない固定資産税が掛かりますからご注意ください。

終わりに

最後までお読み頂き有難うございす。

父親が76歳の心不全で逝く当日の夜まで、経営してる工務店の事務所であれこれと指示したり、威張ったり(笑)していたのを今でも思い出します。

私も可能なら、人生最後の最後まで人様のお役に立てれば幸いだと思っています。
堅実で確実で安心、安定な不動産投資のアドバイスが出来るように日々研鑽して、好奇心を忘れず、変化に耐えうる思考をいつまでも維持していきたいと考えています。

是非、手堅い他に類を見ない、身の丈新築アパート投資を考えて頂けたら幸いです。可能な限りお手伝いしますので、遠慮なくご連絡下さい。

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