20200531ホーム

身の丈に合った堅実な不動産投資を目指す方へ

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今思うこと

初めまして、兼業大家の白岩貢と申します。

この度、僕の昭和、平成、令和と株式投資、不動産投資、その他の投資をやり続けて、バブル崩壊、リーマンショック、東日本大震災、そして今回のコロナウイルスショックを迎え、最終的にたどり着いた答えがほどほどの不動産投資です。
身の丈に合ったコストを掛けずに4世帯の新築アパートを郊外に持つというのがほどほど不動産投資です。

何故なら、今、世界で起きてるコロナウイルスの打撃が多くの人の人生観を変えるのは間違いないと思っています。

自分自身を振り返ってもバブル崩壊、株式投資の信用取引での大敗、そして、離婚夜逃げして破産という経験をしました。
平成の始めにこのような経験しまして、法人タクシー運転士を10年勤めそして個人タクシー免許を取りましたが、父親の突然の死で相続税の支払い、その後の相続争いから始まり、平行しながら、自分でアパートを企画して新築して、管理して専業大家としてスタートしました。

その後、不動産投資の勉強会を主宰して最盛期には187名の有料会員さんがいまして、世田谷、目黒に敷地延長吹き抜け型アパートをかなりの件数を主宰者としてアパートの新築をサポートしました。
現在と違い当時は世田谷目黒でも土地を新規に買ってまわったのも事実です。

たまたま、勉強会の会員さんの知人である元サッカー日本代表の選手との縁でSC相模原という現在J3にいるチームをゼロから立ち上げまして、神奈川県3部2部1部、関東2部1部、JFLそしてJ3とJリーグのチームまで最短で昇格させる手伝いをしたのです。
何でも出来る感というか、今思うとこの頃から自信過剰が自分の中に芽生えてきたのではないかと思っています。

その後、世田谷、目黒の土地が高騰して、新規にアパート取得が不可能になり、北関東で2千坪の土地開発して、戸建て賃貸事業をしようとしていたのですが、運悪くそこにリーマンショックが来まして億近い大損をしたのです。

その時に、人の嫌な面も散々見まして、人間不信とかもあり不動産投資から離れることにして、秋葉系のビジネスをしようと考え、出版社の知人といろんなヲタクとも会いまして、あれこれ考えていたのですが、とにかくなんで?なんで?と知人から言われまくりました。笑

やはりというか、結局、大好きな不動産投資の世界に戻ってきました。
それから、宅建業も取得して、時代や土地価格に応じて、アパート、シェアハウスをサポートしました。
その後に、国策としてインバウンド需要が爆発して、京都と東京で新築での旅館アパートのサポート運営をしていましたが、この誰もが予想不可能なコロナウイルス禍が世界で起こり、インバウンドが一瞬にして消滅してしまい、今後の修復を待たねばなりません。

たまたま、2019年の秋位から拡大志向はおかしいと自分自身何となく思いまして、縮小志向に向かってる途中での今回のコロナウイルス禍でした。
渋谷の事務所は6か月前に解約届けしてまして、3月には目黒の事務所に集約しまして、京都の事務所も小さいですが一部屋に集約していました。

渋谷、京都、目黒に事務所を持ち拡大志向で運営して、社員もパートも今考えたら恐ろしい位の人数がいたのも事実です。
事務所を縮小、社員とアルバイトにも迷惑をかけましたが、ローン抱えてるオーナーさんの為にも数十年、もしくはそれ以上管理会社として生き残らなければなりません。

去年の末から契約社員さんには辞めてもらったり、自ら辞める人の代わりは入れずスタッフはこの春まで極限まで最小化してきました。
アパートとシェアハウスの運営はその道のプロである2千室の客付けした実績のある元社員の穴澤君に任せて別会社として頑張ってもらっています。

また、旅館の管理運営の方は旅館運営会社の元戦闘機パイロットの前川君が社長として、私、白岩は会長として、少数精鋭ですが残って頑張ってる京都の多国籍社員とともに末永く健全に運営していくのが務めだと考えています。
オーナーさんの為にも前川君以下若いスタッフに数十年以上続く様に、末永く頑張ってもらいます。

さて、前置きは長くなりましたが、2020年2月からコロナウイルス騒ぎが日本でも始まり、3月と4月、5月にどんどん悪化して、非常事態宣言が出て、国境が閉じ商店がしまり、移動の自粛が始まり、自分が今まで経験していたバブル崩壊、リーマンショックは比較にならない経済的にも緊急事態がこのコロナウイルスです。

ほぼ、全世界、そして全産業に被害が及び、それも小規模な事業者にも大規模な事業者にも平等に襲い掛かっています。

とても考えられないことが起きてます、旅館管理部門で2019年の4月3,216万円の売り上げが、2020年は4月218万円の売り上げとなってしまいました。
前年同月比93.7%売り上げダウンです、これはアパートいえば全空室に近いです、確かにアパートでも80%空室とかもたまにありますが。

この嵐が過ぎてピンチをチャンスにするにはどうするか、それを考えるしかありません。
世界の人はLCC含めて旅行の蜜を知ってしまいました。
コロナが収まれば今まで以上になりますから、いろいろ考えていきたいです。

たまたまですが、今思えば、せめてもの救いは小規模に舵を切っていたことです。
固定費が今現在月に1千万とか2千万とか掛かっていたら何かあったら零細の会社は即死です。
宿舎同士の過当競争に負けないために、2019年秋から固定費削減していたのが不幸中の幸いで、本当に首の皮一枚残りました。

このコロナウイルス禍は人を沢山使ったり、Jリーグチーム創ったり、本を出して先生と言われたり、自分はイケてる、ガンガン拡大できると錯覚していたことが間違いだと私に気付かせてくれました。

非常事態宣言期間中、自粛して時間だけはあるので、本当に自問自答しました。
今後取るべき道は地道に2つのことだけします。

一つは元戦闘機パイロット前川君以下若いスタッフ達と共に旅館管理会社を健全に運営してオーナーさん達と共に豊かになる。

もう一つは、初心に帰って地道に身の丈に合ったほどほど不動産投資勉強会を主宰して運営します。

この身の丈に合った勉強会というのは、会員さんの早期退職された方の言葉がとても響いてまして、自粛期間中ずっと考えて出した結論です。
その言葉は
「サラリーマンは退職してから年金+20~30万あれば十分、そんな金も要らない。
郊外に4~6世帯のアパート1棟も持ってれば十分ですわ。」
でした。

今までリスク取って拡大するのが善だと思っていましたが、実はこれポストコロナの時代には本当に善なのかと思うようになりました。

今後白岩が主宰する勉強会は郊外に4世帯の準吹き抜け型新築アパート1棟で身の丈に合ったほどほど物件持てば良いという考え方をメインにしていきたいと思います。

今後は、地味に地味に不肖白岩一兵卒として、新規一転、初心に帰って頑張るつもりです。
2020年6月からスタートします、月に1回室内でセミナー、さらに月1回の現場セミナーを考えています。
その他、相談等は随時お受けする感じのこじんまりとした不動産投資勉強会を主宰しますので、参加したい方は白岩宛まで連絡下さい。
お待ちしています。

2020年5月非常事態宣言中の駒沢自事務所にて
白岩 貢

セミナーへのお申込み

ほどほど不動産投資セミナーへのお誘い

バブル崩壊、阪神淡路大震災、少子高齢化、リーマンショック、東日本大震災、そしてコロナウイルス禍と経済ショックと災害は常に予測不能で起こります。

ポストコロナの時代は今までとは次元が違ってくるかもしれません。
そんな時代にあった不動産投資を共に学んでいける様に定期的にセミナーを開催します。

これは今後新たにアパートローン30年という期間を掛けて物件を持ったとしてもこのようなことがいくつも起こる可能性を否定できません。

大儲けもできないけど、大やけどもしない為には何をすべきか?

その解は、身の丈に合ったほどほど不動産投資を行い、人生の晩年、最晩年も楽しく安心して過ごせる様にほどほどに豊かになるということです。

月に1回は教室で、さらに月に1回は現場で学べ、不動産投資について全般的に学べます。

このセミナーは、失敗と成功を知り尽くしている兼業大家の白岩貢とそれぞれの専門家であるパートナー達を講師として、不動産投資に関わることを学べます。

参加費は3000円となります。スケジュールを見て頂き興味のある回だけでも結構ですので是非ご参加ください。
お待ちしております。

セミナーへのお申込み

パートナー

一級建築士

古仲暁

10年前に世田谷区の土地に吹き抜け型アパートの設計を依頼したのが始まりです。
その後、時代の変化と共に白岩と一緒に企画したシェアハウス、賃貸併用住宅、旅館アパート、そして今回のほどほど不動産投資向けベット型吹き抜けアパートの企画を一緒にやってくれました。
土地開発から住宅、アパートまで何でも出来る叩き上げの最も信頼できる実践型設計士です。

税理士

浅野和治

2002年父親が急死して、何の準備も出来ていないのにも関わらず、相続争いが発生して、相続税納税と相続争いの同時2正面作戦の参謀になってくれた相続に強い税理士です。
税理士事務所の所在地が富裕層の多い地域である自由が丘であるため、相続案件の事案は相当数になるので的確なアドバイスをしてもらえる税理士です。

入居付け
アドバイザー

穴澤康弘

家族が全員不動産業という入居付けの客付け営業プロフェッショナル、過去2000室というアパートの入居営業の実績を持っている凄腕営業マンです。
白岩の管理物件で穴澤君の営業守備範囲の物件はこの原稿書いてる現時点では、100%となっています。
ほどほどアパートの立地選定も彼にアドバイスを受けています。

生活投資
アドバイザー

前川宗

元戦闘機パイロットという異色の経歴の持ち主で、自衛隊退官後は公務員やサラリーマンに豊かな生活を送れる様にアドバイスする為に起業しました。
白岩が旅館業の管理運営してる会社の社長としても自身の会社とは別に兼任してもらい活躍してもらっています。
戦闘機パイロットの中でもF15という最強戦闘機に搭乗していただけでなく、エリートの中のエリートである空自戦技指導部隊である飛行教導群に所属していました。

ほどほど勉強会事務局

門口晃久

白岩がサッカークラブSC相模原の役員をしていた時に友人の紹介でJリーグ公式記録員として毎試合記録担当していたSEです。
その時に、真面目さと几帳面さと豊富なPC知識がない白岩には不可欠な人材としてスカウトしました。
サイトまわり、HPの作成、映像アップ、資料作成、会員とのやりとりなどを、事務局として全てやってもらっています。

セミナーへのお申込み

セミナー

不動産投資に興味のある方なら誰でも参加できます!

白岩貢とパートナーによる少数でのリアルな不動産投資セミナーです。
毎回テーマを決めて、誰にでも分かりやすく解説します。
時間は13:30~15:00
参加費3000円となります。(当日集金)
渋谷会場、駒沢会場のどちらかになります。

セミナーお申込み

7月12日セミナー

賃貸併用と特殊建築物であるアパートについての考察
講師:白岩貢、一級建築士 古仲暁
参加費:3,000円(会員無料)

8月9日セミナー

人生の目標設定する為の賃貸併用住宅取得方法
講師:白岩貢、元戦闘機パイロットの生活投資アドバイザー 前川宗
参加費:3,000円(会員無料)

9月13日セミナー

不動産投資税制、相続税など、資産税について分かりやすく解説
講師:白岩貢、税理士 浅野和治
参加費:3,000円(会員無料)

セミナーへのお申込み

セミナースケジュール

6月14日(

13:30~15:00 教室
ほどほど4世帯新築郊外型アパートについて
1都3県で郊外型新築ミニ吹き抜けアパートで手堅い老後をおくる為には
講師 白岩貢
参加費 3,000円(会員無料)

7月12日(

13:30~15:00 教室
賃貸併用と特殊建築物であるアパートについての考察
住宅や賃貸併用住宅などの専用住宅、アパートやマンションなど特殊建築物はどう違うか
講師 白岩貢、一級建築士 古仲暁
参加費 3,000円(会員無料)

8月9日(

13:30~15:00 教室
人生の目標設定する為の賃貸併用住宅取得方法
会社を早期退職して人生ほどほど楽しく過ごすにはどうすればよいか
講師 白岩貢、元戦闘機パイロットの生活投資アドバイザー 前川宗
参加費 3,000円(会員無料)

9月13日(

13:30~15:00 教室
不動産投資税制、相続税など、資産税について分かりやすく解説
相続税や資産税などを自由が丘に事務所を構えて相続税の扱い件数からくるセミナー
講師 白岩貢、税理士 浅野和治
参加費 3,000円(会員無料)

10月11日(

13:30~15:00 教室
ITによる客付け対応はどのようにしたらよいかについて
レインズの掲載チェック方及びネット指導と応用について解説と指導
講師 白岩貢、入居付けアドバイザー 穴澤康弘、勉強会事務局ネット対応SE 門口晃久
参加費 3,000円(会員無料)

11月8日(

13:30~15:00 教室
不動産投資の他に安心、安全、健全な財布をもつにはどうするか
ネット販売で地味にリアルに稼いでいるネット会社の手法を公開、ほどほど財布をもう一つ
講師 白岩貢、ネット通販会社社長 野島○○
参加費 3,000円(会員無料)

12月13日(

13:30~15:00 教室
ポストコロナのインバウンド不動産投資の現在地そして今後の民泊と旅館について
世界を巻き込んだコロナウイルス禍、インバウンドの現状そして未来について
講師 白岩貢
参加費 3,000円(会員無料)

※日程や内容については変更となる可能性がございますので予めご了承ください

セミナーへのお申込み

ほどほど不動産投資勉強会の内容

1

月1回の教室での勉強会

2

月1回の現場勉強会

3

会員限定の個別相談

ほどほど不動産投資勉強会のご案内です。

通常の会場でのセミナーは全て参加して頂けます。
更にこのほどほど不動産投資勉強会は誰でも参加出来る通常のセミナーとは別に新築現場、リフォーム現場などを実際に物件内部に入り、一級建築、大工などの話をその場で聞きリアルに勉強して頂きます。
更にパートナーである不動産客付け業者の案内にて、実際に既存の物件を現場にて良い管理、悪い管理なども皮膚感覚で学んで頂きます。

また、白岩貢及びパートナーに個人相談をすることが出来ます。
内容は相続、管理運営、税務、建築、リフォーム、融資、客付け所有物件のレインズチェック等々多岐にわたって相談が可能です。

月に1回の通常セミナー、更に月に1回の現場セミナー、相談は随時となっています。
入会金はありません。
月会費5千円となります。

※入会に当たっては、ほどほど不動産投資勉強会主宰者である白岩と事前に面談をお願いしています。
(建築中物件内及び最新の企画等など実際に案内するのでご理解下さい)

勉強会のご入会はこちらからお申込みできます。

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勉強会スケジュール

会員限定の現場勉強会のスケジュールです。
教室での勉強会のスケジュールは上記セミナースケジュールをご参照下さい

6月27日(

14:00~15:30 現場
良い子アパート、悪い子アパート現場見学
客付け実績2000部屋の満室営業マンが実際に入居付け視点での現場での実践的セミナー
講師 白岩貢、入居付けアドバイザー 穴澤康弘

7月25日(

14:00~15:30 現場
郊外型アパートの見学会及び近隣駅でのチェックリスト
郊外型アパート入居率、相場、物件周辺及び駅周辺でのチェックはどうするか
講師 白岩貢、入居付けアドバイザー 穴澤康弘

8月22日(

14:00~15:30 現場
所沢6世帯ボロアパートから奇跡のリフォームの現地見学会
駅から徒歩25分、6分の4部屋空室の築古アパートをどのように蘇えるか
講師 白岩貢、ほどほど不動産投資 松尾〇〇

9月26日(

14:00~15:30 現場
新築現場見学を設計士と大工の解説を受けるリアルな現地セミナー
現役設計士と大工による現地でのセミナーは実践的で他にはないリアル感
講師 白岩貢、一級建築士 古仲暁、大工

10月24日(

14:00~15:30 現場
不動産屋リアル散歩、街中にある不動産屋で店舗のどこをチェックするべきか考察
大家としてどのような不動産業者に依頼すればよいかそのキモを学ぶ
講師 白岩貢、入居付けアドバイザー 穴澤康弘

11月28日(

14:00~15:30 現場
世田谷、目黒にある物件を散歩しながら見物して、近隣賃料相場を調べる
賃貸併用からシェアハウス、旅館、アパートまで実際に見学
講師 白岩貢、入居付けアドバイザー 穴澤康弘

12月26日(

13:00~15:00
忘年会
他の予定とバッティングしない様にランチと懇親会をします。

※日程や内容については変更となる可能性がございますので予めご了承ください

勉強会のご入会はこちらからお申込みできます。

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プロフィール

1959年、世田谷で工務店経営者の次男として生まれる。
大学在学中に世田谷区内にて、珈琲専門店を経営していたが、世の中のバブルに浮かれて株式投資の信用取引に手を出しバブル崩壊と共に人生も崩壊。
夜逃げ、離婚、自己破産を経てタクシー運転手になり10年、個人タクシー事業許可を取得したが、父親の急死により、土地の相続を受けアパート運営に乗り出す。
生まれ育った世田谷区、目黒や浅草、京都市内などのブランド立地に吹き抜け型アパート、賃貸併用住宅、シェアハウス、簡易宿所などの建設をサポートしている。
また、2004年から累計400棟を超える企画、アドバイスをしている。
これまで16年間の失敗と成功から導き出した不動産投資手法身の丈不動産投資を推奨する。
身の丈不動産投資を実践する為の「ほどほど不動産投資勉強会」を主宰して、実践的にサポートしている。
自身も世田谷、目黒を中心とした7棟と戸立て賃貸60余室の大家である。

所有物件

著書 (累計16冊)

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