ブログ 入居付け

新築アパートが2棟28世帯同時竣工したらどう入居付けすればよいのかな。

川崎市の18世帯のアパートを新築にあたって地鎮祭を行おうと準備していたら、町会長から挨拶も無しに工事をするのか、という訳の分からないクレームが来まして、一旦中断したことにより、地下を掘るための重機の手配や仮枠大工の手配などが大幅にスケジュールが変更になり後から着工した世田谷の吹き抜けアパートの工程が追い付いてしまい、いきなりの同時竣工となりとても苦労しました。

これが今なら、どうってことはないのですが、それまでの人生は大学在学中から珈琲専門店を経営して、株式投資に手を出し信用取引で大失敗して、夜逃げしてタクシー運転手になって、個人タクシーの免許は取りましたが、不動産投資とは縁もゆかりもなく呑気にしていました。
個人タクシーの免許の受けた年に、宅建士の試験も受かったのですが、その宅建業の知識はあくまで教科書の中の話でして、実際に不動産屋に元付けとか客付けとかターミナル駅客付け不動産屋とかそんなの知る由もありませんでした。

で、2棟で2億円超のアパート融資の返済がいよいよ始まります、さらに悪いことにアパートローンは20年で良いと考え返済期間は20年としました。
お分かりですよね、20年返済というのは元金返済だけでも気合が入ります。
この同時竣工は結構心臓に悪い状態になりました。

とにかく、満室にする、それも最短に、本当にあれこれ考えました。
当然、川崎と世田谷のそれぞれの物件近くの不動産屋さんには大家とし営業に行きましたが、新築の物件なので皆さん対応は良いのですが、結構専任になりたがるのです。
これは当たり前のことですね、結局は専任取れば優位になれるうえ、直客取れば広告費と仲介料ダブルで入りますからね。

不動産屋さんは大家さん側と入居者さん側の不動産屋さんがいます、大家さん側不動産屋がレインズに物件を掲載すると、入居者さん側不動産屋が連絡し、物件確認します、そして入居者候補がいると案内にに連れてきます。これを、全て独占できます。
普通は分かれという片手より、両手という方が売り上げ伸びます、ましてや営業マンは歩合ですから。

とにかく、元付け不動産業者を増やす努力をしました。
最終的にはターミナル駅である渋谷とか新宿とかの客付け不動産屋に行きました。
これは実際にターミナル客付けの営業マンに聞いたのですが、渋谷で探す人は何となく渋谷に出やすければ良くて、明確に住む地域を決めていないです。
だから、営業トークでそこまで連れていき決めてしまうと言ってました。
確かに10世帯の世田谷の新築時の入居半分以上が渋谷から引っ張ってきた入居者さんです。

対する川崎の物件も小田急線で一本だと思って、これまた新宿駅のターミナル不動産屋仲介作戦を実行しましたが、新宿からは遠すぎて、あえなく玉砕しました。
川崎は物件の近隣の地場の不動産屋さんが激戦の上えに客付けパワーあったのが幸いしました。
そんなこんなで20年近く経って、今でも普通にお付き合させてもらっています。
最初の導入での不動産屋さん探しでも大変ではありますが、これはこれで楽しい思い出です。

最近は客付けは客付け王子、満室王子の穴澤君に任せてしまい楽しています。
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