昨日は満室王子こと穴澤客付け営業マンによる不動産投資セミナー、新刊発売記念特別セミナー
良い子物件、悪い子物件、普通の子物件、歩く不動産ツァーを開催しました。
穴澤君の案内によるこの現場セミナーは今回で３回目となります。
１回目は駒沢大学駅近辺でで悪い子物件は1階にオーナーのおばあちゃんが住んでいて、客付け不動産業者が必ず、案内の時にカギをもらいに行かねばなりません。
おばあちゃんは病院に行くことが多くて、急な案内とか事前の案内でもなかなタイミングが合わなくて、最高に良い立地なのに半分近くが空室になっているんですけど、マイペースでちょっと客付け営業マン泣かせです。
2回目も駒沢大学駅近辺でこれまた悪い子物件は高級なバブルっぽいマンションでしたが、デザイナーマンションなんですけど、玄関入ってすぐのお洒落な共有部にデーンと普通に自転車とか置いてありましてなんか木造アパートの雰囲気醸し出しています。
さらに、部屋全体がアールになってまして、ベットを壁際に置けない、置くと部屋を妙に空間を減らしてしまう、冷蔵庫は小さいのが付いて大きい冷蔵庫は置くところがない、しかし、なぜか洗濯機は標準装備という謎の設備でした。
3回目の今回は東急大井町線尾山台駅周辺の物件を歩いて回りました。
今回の悪い子物件は中に入ると築年数は古くても内装はセンスが良くて、最上階に大家さんが住んでいまして、入り口から共有部分は清掃が行き届いてて、申し分ないのですが、穴澤君の話を聞いて納得しました。
この物件は大家さんの自主管理の物件で、客付け業者がみんなバラバラに募集かけていましてマイソク見るとちょっと滅茶苦茶感がありまして、
物件内の写真は掲載していない。
条件は統一されてないなどなどです。
実はこれの何が悪いかというと、客付け営業マンが案内連れて行き、気に入って申込みしたらよその業者で決まってるかもしれないというのが一番のリスクになるそうです、その様な物件はめんどくさくなって案内連れて行かないケースが多いのです。
それでは、どうするか？
穴澤君曰く、実は僕が自主管理していた時代のやってた事が正解でした。
- すべての不動産業者に賃料、条件など公平に情報発信する。
- 部屋が決まったらすべての不動産業者に即通知する。
- 3千円とか5千円の値引きの権限を営業マンに事前に持たせる。
実はたったこれだけのことで思い切り効果が出ます。
僕は良い大家さんだったんだな。笑
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