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新築か?リフォームか?工事中は休業か?営業か?

温泉旅館について

今日は不動産投資セミナーとかアパート新築の話とかから少し離れて旅館ビジネスの話を書かせてもらいます。

今、ちょっとお話させてもらってお手伝いしている案件があります。
知人がその設計を担当するというので、たまたま僕がインバウンドを含めて旅館を運営しているので、連絡もらって相談を受けました。

なかなか難しい案件とは思いますが、よくよく考えると簡単ではないかとも思うようになってきました。
それは、オーナーファースト、旅館ファーストで考えてみるとすぐ答えが見つかったからです。
もちろん、お客さんファーストは大前提です。

ある地域にある温泉旅館さんで、日帰りとかもやっています。
建物や清掃はお世辞に綺麗とは言えませんが(すみません)、オーナーご家族が主体になって前面に出て運営されているアットホームな旅館さんです。
休日や連休などは外に列を作ってお客さんが待っていたりするくらい人気があります。

建物が老朽化したのも否めないので、この雰囲気を残してリノベーションするか、解体して新築するかということなったそうです。
オーナーさん達は先代の築いた建物に愛着があり、お客様も2代に渡ってお見えになったりするそうです。
子供の頃に連れてこられて記念写真撮った場所に今度は自分の子供連れて来て写真を撮ったりもするそうです。

さて、このプロジェクトは大手ハウスメーカー、地場の建築屋さん、そして知人のプロジェクト3通りになりました。
3通りといっても最初にハウスメーカー案、次に地場建築屋さん案と時系列になっています。
そして、最後に知人チームの提案となりました。

僕たちは新築ではなく、このまま建物をリノベーションして営業を休むことなく続けていけば機会損失もなく、その上、この旅館の年間売上以下でリノベーションしたら実際には、いってこいでお金は掛からないのです。(考え方です)

他のメーカーさんは1年以上旅館の営業をやめて、その間に解体と新築をするというのです、
それでは、お客さんを失ってしまいますし、莫大な機会損失にもなります。
更にお客様は今の雰囲気が好きで通年で沢山来てくれるのです、スタイリッシュ過ぎて肩が凝るようなピリピリした空間は望んでいないとも思っています。

今回は僕の不動産投資でのパートナー設計士の古仲設計士に無理言って短期間でリノベーションプランを書いてもらいました。
ここから先は本格的になると耐震診断や浄化槽の位置確認や温泉設備の更新などやることはてんこ盛りになりそうです。

8月2日(日)
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