三澤さんはミサワホームから離れて、ご自身でまた新しく会社を立ち上げまして、200年住宅
という概念で新しい住宅の考え方で展開されています。
いろいろ話していくうちに住宅にも良いのですが、実はアパートに向いているのではないかと
思うようになりました。
アパートローンが30年で終了してから、その後170年も経過して、何世代の子孫までこの物件
持ってられるのか、考えるだけでロマンがありますね。
昔の農家の住宅は普通に200年とか300年という長きに渡って家屋が耐えられたのです、
それは何が違うのかというと、柱が表にむき出しになっている、壁が土壁で呼吸する、通気が
良いなどいわゆる古民家の造りなのです。
これは日本の風土にも合致していて、理想的な不動産投資物件になると思いますが、幾つかの
制約がありますけど、実行したらメリットは計り知れません。
まず、部屋の広さは60平米～80平米とか欲しいですね、これは50年後100年後にも入居付けを
営業マンがやりやすくする為に広めにします。（その時代に営業マンが存在してたらですけど）
その頃に60平米で10万円（現在の貨幣価値に換算して）でも十分でしょう。
あと、大規模修繕やリフォームの履歴をキッチリ残す。
例えば、水回りは2022年、外壁は2035年、屋根は2055年、下水管は2063年に修理や交換など
をしたなどの履歴を残しておく。
アメリカやイギリスの100年住宅みたいに修繕歴を残して物件価値を上げるため明確に残します。
それは、入居者にとっても良いことです。
これは、相続対策にとってもとても有利でして、日本では木造の建物税制上の評価は時が経てば
完全にゼロにはなりませんが、限りなくゼロになります。
と、いう事で相続税評価には事実上土地にしか掛かりません、賃料は相続税には入りませんので
稼げる物件なのに土地代にしか相続税は掛かりません。
また、融資が終わったらこのアパートは最強利回りになりますので、子孫がサラリーマンとか
フリーターとかでも余裕で暮らせます、何だったら無職でも余裕です。
ＲＣのマンションとは違いせいぜい2階建てなの大規模修繕での足場も設置が安く上がります。
法人化して給料を払う、経費もかけ放題、実質利回りも最強、与信枠も何時でも増やせ、
キャッシュフローで楽しく暮らし、減価償却など気にしない、銀行は借りて下さいと言う、
メリットばかりで最高ですね。笑
三澤さんは実際に200年住宅は稼働させています。
微力ながら、200年アパートの家賃収入がキッチリ入り続ける仕組み作りのお手伝い出来たらと
思っています。
