なんでも投資というものは利回りが〇〇％とかで投資効率を計ったりしますね。
当然のことですが、不動産投資にも表面利回りや実質利回りとか計算したり、不動産営業マンが説明したりしてくれます。
新築だとかは想定利回りとか言いますし、中古で空室だと満室時の利回りとか、利回り一つとっても言い方や解釈でどのように捉えることができるのが利回りのとても便利なところです。
最近のワンルーム業者さんの営業マンは既に利回りは説得材料にならないので、生命保険の代わりになりますとか、節税になりますからとかの営業トークになってます、最近相談に来られて既に買ってしまった方は、このどちらかのトークに支払いが終わったら個人年金にもなりますよ、が、もれなくプラスされます。
それは、ローン終わったら個人年金になりますよ、35年や40年も毎月赤字の物件を払えばですけど。
さて、僕は20年大家業をやっていて、最近特に思うんですけど、ごく普通の部屋のアパートやマンションを所有してて、少子高齢化、物件過当競争になり、表面利回りとか実質利回りだけでは、物差しが合わなくなってきたと感じています。
立地としてはスペシャルな世田谷とか目黒区でさえ、大家が払う広告費が2か月とか出てきました、さらに、入居募集の広告宣伝費が3か月とか6か月とかになったりしてる物件とかもあります。
その中で、ほとんど、代り映えしない特徴のない部屋は、今後は、より苦戦すると思います。
不動産の客付け営業マンは賃料値下げしませんか？とかこちらの気持ちは関係なく普通に言ってきますので、立地が悪い、築年数が古いなど、部屋がいまいちな場合とかは、空室期間が長くなったり、広告宣伝費が２か月とか３か月とか掛かったり、リフォームしたりと実質利回りでは想定していなかった出費や機会損失が増えて、由々しき事態となります。
既にフルローンやオーバーローンで購入した大家さんは、今後時間が経てばより厳しくなるので、覚悟と対策が必要だと思います。
次回はもう少し細かく書かせてもらいますので、宜しくお願います。
