不動産投資サイトなどの売り物件には表面利回りが記載されてるのが多いです。
これは、単純に年間賃料を物件購入価格で割ったものです、これには固定資産税や不動産仲介手数料や取得税、登記費用とかは一切入っていませんので、経験の浅い方はこの表面利回りで判断して、営業マンのトークで飛びついてしまいますね。
実質利回りは更に細かく、まず、年間賃料から年間の諸経費を引きます、そして、購入に掛かる経費、不動産仲介手数料、司法書士手数料、登記費用、融資手数料、火災、地震保険料、不動産取得税、固定資産税、収入印紙代などなどを物件価格にこちらは足します。
そうすると、表面利回りと実質利回りの差は歴然とします。
新築建売アパートの想定利回りは、意味ないんで、気にしなくて大丈夫です。笑
ここまでは、普通ですけど、相談を受けた物件の状況や20年間も自分の物件の管理運営してると嫌でもリアルな感性になってきます。
大家さんなら入居者が退去したら現状回復はしなければならないのは何となく理解は出来ます、東京ルールもしょうがないとも理解できますね。
問題は退去してから数か月、半年、1年と入居が決まらないケースはなかなか想定していないのではないかと思います。
また、賃料の値下げ交渉も現実に出来てきます、そこに、敷金0礼金0になり、不動産会社に広告宣伝費を賃料の1か月分、そして2か月、3か月分、地方によっては5か月、6か月とかも現実に起きています。
最悪なのは、空室期間が長くて、広告宣伝費が高くて、敷金礼金がゼロで、何だったらリフォームしましょうとか営業マンに言われたりします。
最後は賃料値下げ交渉が入ります、この時に気が付いても既に遅いのです。
このリアルな現実は不動産売買の営業マンは教えてくれません、自己責任なのです。
それでは、どうすればよいのか？経費掛からない、退去しにくい、賃料下がらない空室期間が少ない、このような物件を作れば良いのです、、、、簡単ですね。笑
