僕は20年近く前から、アパートは立地、立地、立地と馬鹿の一つ覚えのように言ってましたが、最近、やはり確信するようになってきました。
先日、相談に来られた方の話と以前に相談に来られた方の話や不動産投資セミナーでの質問とかも含めて、僕の中でのアーカイブいうか、単に記憶とか印象からなんですけど、やっぱり確信になってきました。
先日、相談に来られた方は都内西部にある私鉄の駅徒歩3分の立地に18世帯のアパートを所有しています。
とにかく、退室してもすぐ入居申し込みがあり、常に満室だとの事です、ちょっと前までは満室になってもすぐ退去して、またすぐ満室になるという現象が起こっていて、客付けの担当者と相談して解決策が見つかりました。
それは洗面所の三点ユニットを風呂とトイレに分けたそうです、そしたら一度入居したらなかなか出なくなったそうです。
居住面積が20平米未満でも十分余裕でアパート運営できるそうです。
更に湘南にも駅徒歩4分の物件をお持ちです、お話しを聞くとどちらの築年数は古いのにどちらも満室だそうです。
まさしく、僕がいつも思っていた通り、立地、立地、立地です。
最近僕が主宰している不動産投資セミナーは駅集合で徒歩で物件に行って、参加者に駅に近いのがどれだけ優位か体験してもらいます。
というか、自分が入居者になったつもりで考えてもらったりします。
この方は既にローンが無く、次の物件も手間が掛からない、駅から徒歩5分の土地を探して欲しいと正式依頼を頂きました。
駅近くで吹き抜け型だと更にこの先も長く競争力を維持出来ます、それは次の世代に物件を安心して継承出来ると言うことです。
その逆が、僕も北関東でやらかしてしまった車社会対応アパートです。
駅とは全く関係ない、郊外型の車社会ど真ん中にある立地にあるアパートです、これは実体験から言わせてもらいますが、本当にヤバいです。
理由は簡単です、周辺が空き地や空き家だらけで、いつでもライバルのアパートや豪華なマンションがドンドン新築されます、更に人口密度が違い過ぎです、住む人より部屋が多いのです。
賃料は下がる、空室は埋まらない、客付け不動産屋は自分の管理物件だけでお腹いっぱいです。
過去、相談に来られた方もやはり車社会専用アパートは皆さん苦戦されています。
もちろん、駅から近いといってもどれだけその駅が乗降客が多くて職場などに行く利便性があるのは当然です、ただ駅が近いといってもそこは冷静に判断して下さい。
僕の北関東の物件も客付け業者に営業に行きたいのですが、暑いし、遠いし、業者やる気無いし、とかいう言い訳で空室が4部屋出ています。笑
涼しくなったら不動産業者に営業回りします。
あれ、全然不労所得では無い様な、、、、、、
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