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築50年アパートが何故入居者が入り、賃料取れてビクともしないか?

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築50年?(最近登記見たことなく記憶が、2002年に相続受けた時に築31年だったと思うのですが)にもなる木造2階建てのアパートに入居者が入り、賃料も普通に取れて、今もキッチリと稼いでくれているアパートの勝利の要因は何なのか僕なりに分析してみました。

現在は1階部分は完全にリノベーションして姪が旦那さんと子供2人と4人家族で暮らしています。
木造軸組みの凄さでして、リフォームやリノベーションは鉄筋コンクリート造りやプレハブみたいな壁工法とも違い、柱と筋交いを自由に変えて耐震補強するだけで、本当に自由自在です。

以前は2階が3部屋で1階に事務所兼作業場みたいな感じで、1階は格安で26万円で貸していましたが、その会社が退去したので姪ファミリーが住むことになり、大工でもあった義兄が気合の入ったリノベーションしてめちゃくちゃお洒落な内部となりました。
姪はちゃっかりしていて、1部屋をいつでも民泊が出来る様にしていまて、コロナ禍が終了してまた外国人旅行者が来るのを手ぐすね引いて待っています。
住居部分は93平米あります、また一部ロフトもあるので100平米越えですかね、とても快適な家になっていて、隣接してる緑の多い公園と相まって最高の住環境となっています。

さて、2階の3部屋のアパートは1部屋31平米の1LDKとなっていますが、キッチンは広めなので単身かカップルの生活にはとても向いています。
賃料は9万5千と2002年よりは1万円下げましたが、築50年ですから、しょうがありませんね。
躯体がしっかりしていると築50年の古さは感じさせません、ましてや亡き父の工務店で余った外壁を張ったりしてて、なんちゃって築浅に見えます。

さて、何故今もこの様に稼げる木造アパートなのか?
それはまず、大工出身である父親が木造軸組み住宅を日本の伝統からの技術で、当たり前の事を当たり前にして建築したからです、その当たり前は何かというと、基礎をきちんと作り、柱をキチンと立て、屋根をきちんと葺く、ということをしただけです。
実際、当たり前の事を当たり前にやってないことは今も手抜きをニュースで見たりします。

その次に、何よりも世田谷区で桜新町の駅から徒歩10分前後という好立地で、緑の多い公園にも隣接していて環境が抜群であると言う事です。
更に、先を見据えた企画力です、50年前にはどんな木造アパートがあったか想像してみて下さい。
当時、東京で世田谷とかは何でも入居者が来る状態でした、他の大家さんはどんなアパートを作ったかというと、トイレは有っても風呂はない、下手したらトイレは共同とかのアパートなど普通に新築していました。

これは、目先を考えたら理にかなっています、部屋数多くすれば儲かりますから、そんな中で父親はあえて31平米の2DKを新築しました。
目先はガツガツ稼げなくても長期間の安定した入居と賃料が目指せます、実際に2002年に僕が今のライフスタイルに合わせて、2DKから1LDKにフルリフォームしたのです。
今のライフスタイルに合わせてフルリフォームと言っても既に20年前のことですけど。笑
それからあっという間に20年経ちましたが、本当に入居は困りません。

僕の持論です、不動産投資、アパート投資は長期間のマラソンです、短距離走で勝った勝ったと言ってもしょうがないです、先は長いのです。
と、いう事で、今週の土曜日の身の丈不動産投資セミナーはこの物件と敷地延長吹き抜け型長屋第一号物件を実際に案内して物件で説明します。
是非、ご参加下さい。

※昨日書いた設計士の話で誤認があり、指摘されましたので、ブログ削除させて頂きます。
明らかに間違った情報書いてしまいお詫びします。

7月19日(日)
久しぶりの超レアなセミナー!白岩貢物件公開現地セミナー。
2005年前後に旧勉強会「アパート投資の王道」での時以来の白岩所有物件を大家白岩が一緒に歩きながら、立地、建物、管理、運営、集客などについて世田谷区内で現場でセミナーします。
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