企画をしてデザインして建築確認申請してくれるのが一級建築士の仕事ですが、ここまでも
まだまだ建築士としての一部の仕事です。
建築士とひと口に言っても意匠設計から構造設計したり、開発許可に強い、橋やトンネル土木
に強いビルに強いなどなど、大型案件でチームでやる方法から、お客さんの依頼で個人で設計
する人まで、本当にいろんなタイプがいます。
僕らが頼む小規模のアパートやマンションは大概は、個人の設計事務所や設計士個人に依頼
すれば出来ます。
とは言え、不動産投資ローンや融資を引っ張りますので、不動産投資利回りも大事です。
その場所にきっちり合った企画をするのがとても大事なことです。
設計士によっては芸術寄りな人がたまに居まして、こちらの先生はどうしても自分の
やりたい様になります。
税金で建築する美術館や劇場などは設計士が自己満足で好きにやるのは自由ですが、もっとも
税金の無駄使いになってしまいますが、僕らが依頼するのは収益物件ですから、ここを
見極めないととんでもないことになりますから、注意が必要です。
アパート関わって最初の頃になりますが、2人の設計士にちょっと遠慮したために小失敗と
大失敗したことがあります。
小失敗というのは、僕が初めて手がけた吹き抜け型アパートの玄関ドアの事です、これは
その時の設計士がこだわりを持っていて、既製品ではなく、特注の玄関ドアにこだわり、
いくら言っても納得しないのです。
そこで、折衷案として桜新町の10世帯は特注のドアで良いから、川崎の18世帯は既製品で
いくことになりました。
そして、10年経ち15年経つと予想通りの結果が出まして、既製品は焼き付け塗装ですが、
特注の方は玄関にペンキを塗る方式ですから、余裕で日焼けして色落ちしました。笑
結局、今まで2回もペンキを塗る羽目になってしまいました。
大失敗の方は洒落にならないです。
静岡に新築したアパートなんですが、設計士に意見を採用してお任せしたら、とても
スタイリッシュな黒いアパートになりました。
図面を見た地元の客付け不動産会社のおばあちゃん社長が、こんなの作ったら誰も入居者が
入らないと言われたのですが、東京もんの浅はかさでデザインさえ良ければOKだと思い込み
突っ走ってしまいました。
結果、2年以上の全空室が続き、不動産会社のおばあちゃん社長の意見に従いなんと1,600
万円ものリフォーム費用をつっこみ、２戸を1戸に広く改造して風呂とトイレを独立させ
ました。
これで、驚きの満室経営です、それも某企業の研究員がほぼ全室入居しました。
設計士は本当に大事でキモです、この様な死屍累々の地獄を見てきた白岩が自信を持って
現在お勧めできる設計士が古仲一級設計士です。
彼とは、吹き抜け型アパートからシェアハウス、旅館アパート、賃貸併用住宅、そして
郊外型4世帯アパートまで一緒に企画考えてくれて、その全てを実践してくれています。
その古仲設計士が今度の日曜日に物件内現場でセミナーをやってくれます。
これは、普通のセミナーとは違います、目黒区内の吹き抜け型アパート内部で講演します。
補足で白岩が何故受けるかを説明させて頂きますので、急ですけど是非ご参加下さい。
