【不動産と現金】結局相続ではどっちが有利なの？

不動産と現金｜どっちで財産を残す方が有利？

現在資産を所有しており、将来の相続に向けて対策を検討している場合、どのように資産を残すべきか悩んでいる人は多いでしょう。では、資産は不動産と現金のどちらで所有する方が有利なのでしょうか。この章でわかりやすく解説します。

相続税対策なら不動産が有利

相続税対策なら、現金よりも不動産として所有する方が有利です。不動産の相続には特例などの制度が用意されています。また、相続税評価額も時価の70％程度に抑えられます。

現金にはこうした特例や評価の抑制は用意されておらず、基本的に相続税対策なら不動産として所有する方が有利なのです。

分割しやすさなら現金が有利

不動産は現金よりも現物の分割が難しいため、複数の相続人に対してスムーズに遺産を分割するなら、現金の方が有利です。たとえば、建物は割って分けることはできないため複数の相続人で共同所有するなら所有権を分割することになります。

しかし、現金なら簡単に分割できます。相続人間の言い争いを防いだり、スムーズな相続手続きを実現するなら現金の方が有利でしょう。

知っておきたい不動産相続のメリット

「相続対策にアパートを建てませんか？」

「相続税の節税なら、不動産への投資がおすすめです」

このような勧誘は不動産会社や建設業者などが積極的におこなっており、資産家の方々は営業を受けた経験がある方も多いでしょう。では、実際に不動産の相続にはどのようなメリットがあるでしょうか。以下で詳細を解説します。

相続税が現金相続より節税できる

冒頭に触れたように、不動産相続時にはさまざまな特例などが用意されているため、現金よりも相続税を節税できる効果があります。たとえば、以下に挙げる特例や控除があります。一部の控除は相続税への直接的な減税を行うものではありませんが、譲渡所得を押さえることで相続人の負担を減らす効果が期待できます。

・小規模宅地等の特例

土地の相続時に、被相続人が住んでいた土地や事業を行っていた土地について、要件を満たすことで適用できる特例です。土地の評価額を最大で80パーセント減額できるため、相続税を節税できます。

・居住用不動産の3,000万円の特別控除

相続した居住用の住まいを売却する場合は、要件を満たしていると売却した利益に課税される譲渡所得から3,000万円の特別控除が受けられます。相続税への直接的な節税ではありませんが、現金相続には使えない特別な控除です。

・空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

空き家となっている被相続人が居住していた建物や土地は、一定の要件を満たすことで売却時に発生する譲渡所得から最大3,000万円が控除できます。空き家の発生を防止するために行われている控除で、現在令和9年12月31日までは利用できることが確定しています。

売却のタイミングによっては大きな利益が生まれる

不動産市場は流動的です。相続人が取得した不動産は、売却するタイミングによっては非常に高額な金額で売却できるため、大きな利益が得られる可能性があります。現金よりも投資性が高く、低金利やインフレ時にも高い収益が期待できます。

オーナーになることで定期的な収入を得られる

不動産を所有し、オーナーになることで定期的な家賃収入が得られる可能性があります。株や債権といった有価証券よりも安定した収益が発生します。副業収入が欲しい方にもおすすめです。現在は収益化できていない不動産でも、相続後に収益化を目指すこともできます。

現金相続のメリット・デメリット

現金で相続するメリット・デメリットには具体的にどのような点が挙げられるでしょうか。詳しくはこの章で解説します。

現金相続のメリット

現金相続には以下のメリットがあります。

現金相続のメリット	理由
・相続人間で分けやすい	不動産よりも簡単に遺産分割できる
・不動産を管理しなくてよい	空き家リスクや固定資産税の支払い、メンテナンスコストなどを負う必要がない
・使い道が自由	現金なら相続人が自由に消費できる

現金は不動産と比較すると相続税は高くなるものの、相続人が自由に消費できるというメリットがあります。株式投資などの資金にしたり、生活費や教育費に使うことも可能です。

現金相続のデメリット

現金相続のデメリットは以下です。

現金相続のデメリット	理由
・相続税が高くなる	不動産よりも高くなる
・争いになりやすい	分割のしやすさがあるからこそ、相続人間の争いになりやすい
・現金の保管・管理には危険も多い	自宅の保管には警備上のリスクがある　 貸金庫は利用料がある他、最近は預け先銀行でトラブルも起きている

現金を相続に向けて残す場合、預貯金口座への預け入れ以外には「自宅や貸金庫に保管する」という方法が考えられます。しかし、自宅で高額の現金を保管する場合は警備上のリスクをともないます。特に最近は強盗も多発しているほか、貸金庫への預け入れにも大きな着服事件が発生しています。保管時には十分な注意が必要です。

不動産相続を画期的に成功させるコツとは

相続税対策のために不動産で資産を安全に所有していくためには、不動産相続が失敗しないように準備を整えておく必要があります。そこで、この章では不動産相続を画期的に成功させるコツについて紹介します。

遺言書を作成しておく

将来発生する相続で、複数の相続人がいる状態が予想される場合には、スムーズに不動産相続ができるように「遺言書」を用意しておくことがおすすめです。遺言書があれば、どの不動産を誰に残すのか明確に示すことができるため、不動産を巡って相続人が対立するリスクは下げられます。

また、遺言書では法定相続人以外の方へ不動産を残すことも可能です。内縁の方、相続人にはなれない孫、介護等に従事してくれた息子の妻、など不動産を渡したい方がいる場合も遺言書の作成を検討しましょう。

遺言書作成は専門家の下で行うことがおすすめ

遺言書はご自身で書き残す「自筆証書遺言」という方法があります。自筆証書遺言はいつでもどこでも自由に書き、好きな場所に保管できます。しかし、紛失や改ざんのリスクもあります。

安全に遺言書を作る方法には「公正証書遺言」も挙げられ、安全に保管してもらえます。遺言書があるからこそトラブルが起きるケースもあるため、作成方法や記載内容については弁護士・司法書士・税理士・行政書士といった法律の専門家のアドバイスの下で作成することがおすすめです。

生前贈与を進める

不動産の相続を安全に進めるためには、生前贈与との組み合わせも検討するべきでしょう。不動産の生前贈与では不動産取得税を納付する必要があるほか、贈与税も発生します。しかし、相続時精算課税制度を利用すれば累計2,500万円までは贈与税が控除されます。

相続時精算課税制度は2024年から基礎控除として110万円枠も設けられたため、以前よりも若干ですがお得になりました。被相続人の死去後には相続税を支払う必要はあるものの、高額の不動産を安全に贈与しておくことで、相続時に誰が相続するのか揉めないというメリットがあります。

収益がある不動産の贈与なら、その後贈与を受けた受贈者が収益をもらえます。受遺者の収入がアップできるだけではなく、被相続人が受け取るはずの収入が受遺者へ移転するため相続税を抑える効果もあります。

不要な不動産は処分する

現金よりも不動産の方が相続時は有利ですが、空き家や管理コストが負担となるおそれがある不動産なら、早期に処分を目指すことも大切です。相続時に悩みの種となりやすい不動産は以下のようなものです。

・老朽化が激しいアパートやマンション

・空き室が改善できていない収益物件

・空き家になったから相当の時間が経過してしまった不動産

・不動産の所在から、すでに相続人が遠方に暮らしている

・山林や竹林

・土壌汚染が深刻

このような条件下にある不動産は、将来の相続時には納税もあるものの売却や活用もできないおそれがあります。売却しにくい・収益化しにくい物件がある場合は、相続を迎える前に処分を模索しましょう。

不動産の有効活用を進める

不動産は早くから有効活用を進めておくことで、収益が増える可能性があります。収益が増えればその分相続税の対象となる遺産も増える可能性がありますが、先に触れたように生前贈与などを活用することで相続税対策も可能です。

不動産の有効活用には、専門家のアドバイスを聞いてみることがおすすめです。不動産投資・相続サポートの白岩貢事務所 では定期的に相続対策セミナーも開催しています。

まとめ

本記事では不動産と現金の相続について、有利なのはどちらか詳しく解説を行いました。一般的に不動産の評価は現金よりも抑制されるほか、使用できる特例や控除もあるため相続税対策としても有効です。しかし、現金による相続のメリットもあります。相続時には残される方々にとってどのような財産が望ましいのか、しっかりと考えておきましょう。