住宅ローンを借りるときは、サラリーに対しての返済比率を考慮されます。
年収の30％から35％が住宅ローンの支払いに当てられるのが、金融機関からの返済比率と言われます。
確かに額面で年収を考えても、税金や社会保険など支払い、生活費や教育費など考えたら、30％から35％は妥当な水準だと思われます。
これを不動産投資に置き換えるとちょっとむちゃくちゃな事が起きてたりします。
アベノミクスの異次元の金融緩和の時は、地銀や信用金庫でフルローンやオーバーローンなど普通に融資してましたが、返済比率が高すぎて、税金や原状回復費用が足りないがどうすれば良いのかと、相談に来られた方もいました。
今は金融庁のお達しによって、不動産投資の融資が厳しくなりましたが、それで一部不動産業者が扱う築古にノンバンクから融資が出たり、アパート専門メーカーの新築提携融資が出たりしてますが、お話しを聞くと返済比率が高すぎて大丈夫かと老婆心ながら心配してしまいます。
もちろん、過去に物件を何棟か購入して十分に支払いが終わり、余裕がある方なら返済比率100％超えでも余裕ですね。
そのような方は気にすること無くガンガン購入出来ますから。
1棟目、2棟目など初めて不動産投資する方に多い状況です、これのたちが悪いのは新築だとサブリースだったり、空室率が30年同じだったり、賃料も30年変わらなくて、素晴らしく未来が明るいシミュレーションの表をくれたりします。
物件を運営すると、空室が出たり、原状回復に思ってる以上にお金掛かったりしますね、そんな中でも空室が出にくい立地を見つけ、金太郎飴みたいなどこでもある間取りでは無く、入居が途絶えなくなる様な物件を作りましょう。
そして、アパートローンの返済比率を50％から60％位にすると、凄くのんきに運営する事が出来ます。
それには、いろいろいろ工夫しても、4世帯とかでも、どうしても1千万円位の現金は必要かもしれません。
これから、20年30年と長い期間に渡り、とっても可愛い物件に稼いでもらわなければなりませんから、拙速に考えなしに、営業マンに言われるままに物件購するのだけはやめましょう。
