突然の相続が来たらどうするか？
相続でお悩みの方へ
初めまして、相続解決人の白岩貢と申します。
何故、相続解決人と名乗れるか？
それには、5つの理由があります。
- 相続税調査に期間3か月7人の国税チームが入り徹底的に調査されその対応をしました。
- 長男夫婦VS私＋姉＋母の相続争いを長男が母親を訴えた血みどろの裁判を戦いました。
- アパート融資6億円を銀行と折衝して融資を引き自ら企画して新築アパートを建てました。
- 母親の2次相続に向け貸家建付け地にして入居付が楽な新築アパートを建築しました。
- 父から受け継いだ築50数年のアパートや新築したアパートを管理運営を自主運営しています。
相続の相談は通常は税理士、弁護士、銀行員、不動産屋、ハウスメーカーに相談してますね。
それでは、それらの担当者達は、国税の税務調査受けたり、相続税払ったり、相続争いしたり、融資引いたり、新築アパート建てたり、そのアパートの管理運営した経験があるのでしょうか？
実はそこが一番大きな問題なのです、何故問題なのか。
彼らは自分の部門は精通していますが、それ以外はほとんど経験と興味がないのです。
更に問題なのは、縦割りです、きつい言い方をすると結局は他人事なのです。
親や祖父母が構築してくれた相続財産をどう維持するかという事に対して、本当に他人事になってしまうのです。
- 相続税を教科書通り提案して、ほとんど節税出来ない税理士
- 大借金で物件を新築させ節税だというハウスメーカー
- とにかく所有してる土地や物件を売れという不動産業者
- 投資信託を買えなどという金融機関
本当に相続に困って悩んでいる顧客に向き合っているのでしょうか？
日本は3代で資産が無くなると言われたりしていますが、いくらでも健全に相続をする手法はあるのです。
相続に悩んでいたら、遠慮なく、相続解決人の白岩貢にお任せ下さい。
私白岩貢と連携して、相続、建築、融資、客付け、修繕など数々の事案を解決しました。
自信を持って相談者に白岩中心にフラットで柔軟に対応、サポートさせて頂きます。
貧乏相続で苦しまないために
白岩貢著書「金持ち相続・貧乏相続」より一部抜粋した「相続対策で失敗しないコツ」をご用意しました。
こちらからPDFを無料ダウンロードできるので、この機会にぜひご一読下さい。
著書 累計20冊
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白岩貢の相続物件
築50年アパート
2002年に相続受けた時に築31年だったので築50年にもなる木造2階建ての世田谷区の桜新町駅から徒歩10分前後アパートです。現在は1階部分は完全にリノベーションして姪が旦那さんと子供2人と4人家族で暮らしています。2階の3部屋は入居者が入り、賃料も普通に取れて、今もキッチリと稼いでくれています。
初めての新築吹き抜けアパート
向ヶ丘遊園駅徒歩10分の18世帯の吹き抜けアパートです。45坪の土地の相続受けてマイホーム建てようかと思いましたが、サラリーで返すのは無理だし、嫌だと思うようになりまして、隣にこれまた45坪の相続を受けた姉に持ち掛け共同で建てました。今でも平均賃料は8万4千円となっています。
相続事例「貸家建付地」による節税対策
60代 東京都在住
私程度の資産規模で相続税対策する必要があるのか、まったくわからなかったのですが、2015年の法改正で基礎控除が引き下げられた話を聞いて、もしやと思って調べだしたところ、たまたま白岩さんの「身の丈不動産投資」を見つけて読みました。
いわゆる資産家と呼べるほどの資産はないのですが、退職金と株、都内にローンのない自宅があるため、相続税対策が必要ということがわかりました。
貸家建付地
東京都杉並区 京王線 駅徒歩4分
4世帯吹抜け型アパート
数億円持ってるわけではなく、かつてなら相続税の支払い対象にならなかった資産規模ですが、ここ数年はサラリーマンでも課税されるケースが増えています。とくに東京23区内に住宅ローンの終わったマイホームを所有されている方は注意が必要です。
70代 静岡県在住
事業関連のリース業をしていますが、会社の方は現役を退いており、今は息子が経営しています。会社は小規模なのでいいのですが、不動産の数が多く、相続を意識して整理する必要がありました。
とにかく数が多いので、管理会社の協力を得て1年くらいかけて現金化しました。何代も続いた地主ということもあり、親戚の反対もあったのですが、相続税の支払いで現金が必要だと説明しました。
次に白岩さんと相談して土地を選びました。東京は知り合いもおらず、地の利もありません。一般的にはリスクが高いように思われますが、もう地方にはアパートを持ちたくないというのが、私たち夫婦の共通の気持ちでした。
というのも、これまでの地方物件では、古くなると修繕費にお金がかかることや、きちんと修繕しないと家賃がものすごく安くなってしまうのもネックでした。
また、地方では入居がなかなか決まりにくいうえに、広告料やらフリーレントやら入居付けのためのコストがバカになりません。
正直言って会社を引退する際に、不動産賃貸業もすべておしまいにしてしまいたい気持ちにもなりましたが、資産が現金だけになると相続税が多額にかかってしまうため、再度不動産を買う必要がありました。
貸家建付地
東京都世田谷区 小田急線 駅徒歩2分
5世帯吹抜け型とメゾネット混構造
地方でのアパート経営の厳しさを熟知されているせいか、小田急線の世田谷区内駅徒歩2分という立地を気に入ってもらえました。
土地を現金で、建物を子供名義でローンを受けて建築しました。
貸家建付地にすると土地の評価額は半額近くなりました。路線価よりも時価が高い土地ほど大きな相続税の圧縮効果が見込めます。土地の担保力があるので融資は容易です。
50代 群馬県在住
起業した会社を売却しましたが、また新しいビジネスをしてもいいかなと考えています。会社の売却にあたっては、まとまった現金が得られるため、将来のための対策をする必要がありました。
不動産にはまったく詳しくないのですが、ご縁があって白岩さんと知り合い、相談に乗ってもらうことになりました。
非常に人気があるエリアの駅徒歩4分の土地が出てきて検討したところ小さい建物しか入らず諦めていたのですが、同じタイミングで手前の土地も売り出されていました。この2つは別々のマイホームで、たまたま同じ時に売り出されていたようです。
2つの土地を併せると8世帯入り、これは相続対策に最適だという話になりました。
貸家建付地
東京都目黒区 東急東横線 駅徒歩4分
8世帯吹抜け型アパート
まだ50代ではありますが、相続資産は現金の割合が大きいため、対策をしなければ税負担が大きくなってしまいます。
まだ若い親が土地・建物ともに購入すると利益が出過ぎて節税効果が薄れるため、土地を親、建物を子供名義の法人で購入しなければ意味がありません。
土地だけで2億円と聞いて驚くかもしれませんが、この土地は価格が跳ね上がることも十分あり得ますし、少なくとも下がることはありません。相続対策においては最も良い選択肢です。
70代 埼玉県在住
銀行から千代田区一番町の土地を紹介されました。
せっかくの相続対策なので、土地の資産価値があり評価の圧縮効果が高いところを希望していました。
白岩さんに相談したところ、確かに千代田区一番町といえば豪邸街で土地も高く坪1200万円もしますが、今の若い方は知らないでしょうし、アパート経営ではなく、豪邸を建てたいという実需の方が向いているのではないかということで、せっかくならば誰もが知る競争力のある土地、持っていて損をしない土地として、若者から絶大な人気の原宿はどうかと提案されました。駅徒歩4分でした。
コロナ禍という状況もあり、47坪の土地が3000万円値切れ、5億7000万円となったので即決しました。
近隣へ挨拶まわりにに行ったところ、この場所は本当に売りに出ないと言われ、とても運が良かったと思います。
貸家建付地
東京都渋谷区 原宿駅 徒歩4分
商業ビル
原宿で駅徒歩4分という場所が出ること自体、奇跡的でした。
リサーチを行ったところ、テナントの賃料が近隣相場でワンフロア100万円以上となります。当時コロナ禍の真っ最中という事情もありますが、そう簡単に入居付けができるとは思えませんでした。
そこで小ぶりの1部屋32.13㎡程度にして、家賃も34万円程度としました。これならフリーランスや個人商店が入れるようになります。
全9部屋となりますが、壁を抜いて広いスペースにもできるようにしました。
建物を子供名義の法人で購入しました。土地の価格が下がることはないので、建物利回りだけで考えるとあっという間に回収できてしまいます。相続対策としては最高の土地になります。
最後に
一口に相続対策とは言っても、その場、その時、その状況で全く違うことになります。
私自身、うんざりする相続争いや国税の7人のチームに徹底的に調査されたり、やりたくない経験をして本当に相続の事を真剣に考えるようになりました。
家族で法人設立して、自分は黄金株を持つとか相続に関しても柔軟な発想が絶対に必要です。
相続に悩んでいたら、遠慮なく、相続解決人の白岩貢にご相談下さい。