新築アパートの落とし穴
相続を機にアパート経営を考える人は多いと思いますが、ハウスメーカー・不動産屋・銀行からのその提案は本当に資産を守れるものなのでしょうか？
相続税を圧縮するのはもちろん、建てたアパートが20年後、30年後も賃料を稼いでくれなければ意味がありません。その提案の立地は大丈夫ですか？駅から遠い場所に建てて大丈夫ですか？他のアパートと同じような部屋を作って大丈夫ですか？
アパート経営はスタートを間違うだけで資産が一気に負債に変わる可能性が高くなります。今一度、本当に資産を守れるのかを考え直してみてください。
儲からない新築アパートを買って後悔している人々が急増中
新築不動産投資における落とし穴に陥り、困っている人が増えています。先日、懇意にしているオーナーから「友人の相談に乗ってほしい」と頼まれ、山田さん（仮名）という40代のサラリーマンの方を紹介されました。彼は東京都在住で、一昨年、大手アパートメーカーから愛知県と岩手県で新築アパートを購入しました。2棟で1億8000万円という高額ですが、「頭金ゼロのフルローン」という甘い言葉に惹かれて契約してしまったのです。
頭金10万円で新築アパートが手に入ると喜んでいた山田さんですが、今では後悔しています。融資期間35年、サブリース契約（一棟借上げ）も結んでおり、シミュレーションでは年間100万円近いキャッシュフローがあるとされていました。しかし、固定資産税や空室時の原状回復費用、広告宣伝費などの支出が嵩み、さらにサブリース契約が見直されるたびに借上げ家賃が下がる可能性があるため、冷静に考えると赤字になる未来が見えてきたのです。
山田さんは、営業マンを「誠実で良い人」と評価していましたが、赤字になる可能性の高い新築アパートを勧められたことに対しては、結果的に後悔しています。不動産会社や工務店の利益とオーナーの利益は相反している場合が多く、営業マンが本当に顧客のためを思っているのかどうかを見極めることが重要です。手付金の相場は5％程度で、1億円の物件なら500万円ですが、投資セミナーで「10万円だけで大丈夫」と聞いて契約してしまうケースが多いようです。
間違えてはいけない立地選び
物件を建てる場所の選定も非常に重要です。地主が相続した土地にアパートを建てることで有効活用や節税になると考えがちですが、そこに賃貸ニーズがあるかどうかが重要です。
将来的に賃貸ニーズが不安定になる可能性がある場所や、ニーズがそもそも弱い場所に物件を持つ場合、非常に強い物件力が求められます。また、企業城下町や大学の近くに物件を建てることも、将来的なリスクが伴います。複数の視点から賃貸ニーズや物件の特性を検討する必要があります。
買ってはいけない悪質なアパートメーカー
新築トラブルとしてよくあるのが、悪質なアパートメーカーや工務店による問題です。有名な大手メーカーでも、価格設定が融資の上限に合わせられていたり、あり得ない収支計画が提示されていたりすることがあります。
具体的な事例として、埼玉県の郊外に土地を持つ地主の貞松さん（仮名）が、複数の大手メーカーに見積もりを依頼したところ、異なるプランでありながら、建築費が一律2億5000万円という不可解な見積もりが出されたことがありました。これは、サラリーマン属性や土地の担保力から銀行で借りられる額の上限を見積もったものであり、適切な収支計画が考慮されていませんでした。
また、神奈川県の早川さん（仮名）が、相続税対策のためにアパートを建てようとした際、ガレージハウスメーカーから不適切なプランが提案されました。そのプランでは、土地の形状や特性が考慮されておらず、実際には高額な工事費用がかかることが判明しました。さらに、管理費や修繕費が過剰に計画されており、経営的に問題のある内容でした。
町場の工務店のリスクと注意点
町場の工務店に依頼する場合、当たり外れが大きいことにも注意が必要です。地元密着で良心的な工務店も多いですが、経験や管理体制が不十分な場合もあります。特に職人中心の現場では、現場管理が徹底されていないと、注文通りの建物が完成しないリスクがあります。設計士に設計監理を依頼することで、こうしたリスクを軽減することができます。
不動産投資を検討する際には、物件選びや業者選び、立地選びに十分な注意を払い、将来的なリスクをしっかりと見極めることが必要です。
最大のリスクは工務店の倒産
新築アパートにおける最も深刻なリスクは、工務店の倒産です。たとえ素晴らしい建物や高利回りであっても、工務店が倒産すればすべてが無意味になります。工務店が倒産すると、工事が途中で止まり、発注者は対応に苦しむことになります。私自身も、施工が途中でストップした現場に関わったことがありますが、下請け業者との交渉や現場の管理が必要で、非常に大変でした。
こうした事態に陥らないよう、あらかじめ工務店の経営状態を確認することが重要ですが、決算書が粉飾されている場合もあり、見極めは難しいです。特に、広告を派手に打ち出し、大規模に展開している工務店は、経費がかさみ経営が不安定になる可能性が高いです。一方、社員数が少なく経費が抑えられる工務店の方が、経営の安定性がある場合があります。
人口減少の影響
さらに、日本全体の人口減少が進む中で、新築アパートにはさらなるリスクが伴います。国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、現在の日本の人口は約1億2615万人ですが、50年後の2070年には約8700万人まで減少すると予測されています。特に地方では人口減少が顕著で、賃貸需要が減少するため、地方の物件はリスクが高いです。
アパートのオーナーは人口減少が進む中で、どのようにして競争力のある物件を作るかを慎重に考える必要があります。工務店やコンサルタントの選定が極めて重要であり、特に自ら物件を所有している経験豊富なコンサルタントが望ましいです。正しい新築アパート投資を行うためには、工務店の経営状態の確認、人口動態の把握、そして適切なコンサルタントのサポートが不可欠です。
ごあいさつ
初めまして、白岩貢と申します。
2002年世田谷で工務店を営んでいた父の急死により、相続したアパートの管理、相続した土地及び購入した土地に新築の吹き抜け型アパートを2棟28世帯新築したのを皮切りに、現在60世帯の大家でもあります。
また、相続税についてのある誤解から国税の7人からなるチームに3か月間調査されるという得難い経験もしました。それとほぼ同時に、母・姉・私VS長男夫婦という不毛なる相続争いに巻き込まれましたが、2次相続では完全に正当な勝利を収める事が出来ました。
私自身、2002年から相続・国税調査・相続争いを経験し、相続税軽減・アパートの新築・入居募集・管理運営などを全て実践的に自主管理で行ってます。また、それらと並行して出版やブログ、セミナー等を開催し、アパートの新築や相続税軽減の相談や依頼を受けてきました。実際にサポートした件数も400棟余りとなって、嬉しい事に、今なお現在進行形でサポートしています。
サポートもその時代の環境変化に対応して、相談者ひとりひとりに合った対応を心がけ、敷地延長吹き抜けアパート・小規模旅館・賃貸併用住宅・ガレージハウス・商業ビルなど、依頼された方に合う20年30年40年と負けない物件を提案しています。
同志である大家と同じ目線で考えサポートしますので、必ず喜ばれ豊かになられると自負しています。相続対策について、アパートの新築に関してお悩みの方、または不動産屋・ハウスメーカー・銀行などからの提案に疑問を持ったり、セカンドオピニオン的なアドバイスが欲しい方は、ぜひご相談ください。
白岩貢の著書
現在21冊の本を出版しておりますが、こちらは相続について書いた2020年に出版した本です。
所有物件
白岩は相続した物件も含め、アパートを60戸所有しており、今も高稼働かつ値崩れなしで経営しています。
サポート物件
白岩がサポートした400棟を超える物件です。時代に、立地応じた、そしてひとりひとりに合った提案をしてきました。
ガレージハウス型
吹き抜け型
相続対策の実績例
相続税対策として新築したアパートの一例を紹介します。
世田谷区内 京王線駅徒歩4分 2階建て4世帯
＜土地＞相続税評価
| 価格 | 50,000,000円 |
| 面積 | 89.70㎡（27.13坪） |
| 正面路線価 | 430,000円／㎡ |
| 相続税評価（更地） | 38,571,000円 |
| 貸家建付地評価 | 31,628,220円 |
| 土地財産圧縮効果 | 18,371,780円 |
＜建物＞相続税評価
| 建築費 | 39,600,000円 |
| 延床面積（ロフト含む） | 127.28㎡ |
| 相続税評価 | 8,928,000円 |
| 貸家評価 | 6,249,600円 |
| 建物財産圧縮効果 | 33,350,400円 |
＜賃料＞
| 月間賃料 | 400,000円 |
| 年間賃料 | 4,800,000円 |
| 建物利回り（表面） | 12.12% |
| 利回り | 5.36% |
個別相談
私、白岩貢は、税理士・弁護士・銀行・不動産業者・ハウスメーカー営業など、よそ様の相続対策アドバイスの違い、私自身が全て2002年以降実践してきた的確で的を得た総合的な回答が出来ると自負しております。もちろん、税理士、弁護士、設計士、工務店、不動産業者など、信頼出来るパートナーがいます。
具体的説明しますと、
- 相続税調査に調査期間3か月7人の国税チームが入り徹底的に調査されその対応をしました。
- アパート融資6億円を銀行と折衝して融資を引き、自ら企画して新築アパート5棟、戸建てガレージハウス4棟を建てました。
- 母親の2次相続に向け、相続争いに対応しながら、相続税の節税という2正面作戦を実戦しました。
- 父から受け継いだ築50数年のアパートや新築したアパートを管理運営を入居付けを含めた自主管理運営しています。
以上、全ては白岩個人案件での経験です。
相続の場合は新規に不動産投資をするケースと違います。それぞれの状況を加味してお話させて頂きます。
相続案件では、吹き抜け型アパート、小規模旅館、商業ビル、社会貢献型アパート等を既にやらせて頂き、お子さん、お孫さんの相続に向けて30年、40年先を見て負けない、手間が掛からない、出口も考える物件の組み換えや新築のサポートをさせてもらっています。
対面及びZoomによる個別相談を受けています。下記の個別相談ページからご予約ください。
少人数セミナー
白岩貢の相続対策セミナーを開催致します。
個別相談までは…という方はこちらにご参加ください。
サイトやブログには出せない、白岩が今まさにサポートしている実例をご紹介できます。実績がない、収支を出せないようなセミナーとは中身が違うと自負しております。
※不動産業者、設計士、不動産投資コンサル、建築関係者はご遠慮下さい。
