不動産を相続しときの税金はいくら?相続税を抑える方法とは

貸家建付地による相続対策

私自身の相続の経験と、ご相談に来られた相続案件を税理士と弁護士、設計士のチームと共に解決及びご提案出来たらと考えています。
そんな中で、現在の日本では一番有効と言われている貸家建付地による圧縮でのサポートも微力ながらお手伝い出来ればと思っています。

貸家建付地とは?

簡単になりますが、貸家建付地の相続税対策を解説させて頂きます。
貸家建付地とは自己所有の土地にアパートなどの賃貸物件が建っている土地のことです。
土地を所有している場合は、その土地に自宅を建てるのか、アパートやマンションを建てるのかなど、どのように運用するかによって相続税評価は変わってきます。

現金と土地

現金を1億円と時価1億円の土地では相続税評価額が違ってきます。
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときの基準となる相続財産の価格のことです。
更に、その時価1億円の土地に賃貸物件が建っていると、建物にも土地にも相続税評価の圧縮が際立ちます。
現金1億円をそのまま持っていた場合は、1億円に対してそのままストレートに相続税がかかりますが、駐車場とかでなく、貸家建付地になることによって評価が大幅に下がります。

更に解説しますと、土地の場合、路線価というものを元に相続税評価額が決まります。
路線価は売買の時価を反映していないため、時価と路線価の間でギャップが生まれます。
特に都内の土地はそうです。平均的に都内では1.5倍前後くらい時価の方が路線価より高くなっています。
場所によっては路線価の倍になっているような事例もあります。
仮に倍だとすると、1億円で買った土地が相続税評価額だと5,000万円になってしまいます。
土地を購入した1億円ではなく、5,000万円に対して相続税がかかります。
それが相続税を安く抑える1つのポイントになります。

貸家建付地の節税効果

貸家建付地の節税効果は先程の1億円の土地の相続税評価額が5,000万円となります。そこに、アパートを建てると土地の評価額は更に2割前後安くなります。
他人が住むと立ち退きにお金がかかったりなど売りにくい場所になるので、評価額が更に減額となります。
5,000万円から大体2割引なので4,000万円くらいの評価額になります。
1億円の現金を持っていた場合、評価額5,000万円の土地を購入してアパートを建てることで、見かけ上、財産が6,000万円減ったことになります。それが節税効果に繋がります。

相続と不動産投資

貸家建付地による相続税圧縮による不動産投資についての注意もあります。
例えば、「土地を持っているから相続税が高いですよ。でもアパートを建てると価格が下がるからアパートを建てましょう」と、不動産営業マンなどがよくする話です。
それは確かに正しいですが、冷静に考えないと、貸家建付地の相続税対策で失敗するのこともあります。
貸家建付地による賃貸物件もビジネスであることは大前提なのです、入居者が少ない立地に、土地にアパートを建てて、入居が決まらずに首が回らなくなることになって意味がなくなります。
そのような場合は売りたくても思ってる価格や思ってる時期には簡単に売れないケースもあります。

いくらで売れるかというのも問題になるので、土地の価値が下がらない場所に買うことが大切です。
いい場所なら土地の価値は下がらない。いい場所なら入居者に困りません。
建物の建築費は場所によってあまり変わりません。立地が良い場所は賃料がなかなか年数を経ても、あまり下がりませんし、良い場所なら数年で建築費を家賃で回収できますし、土地の価値が下がらない地域なら更に安心です。
不動産投資としてしっかり利益も出て、更に相続税を安くする、と考えないと根本的にいけないんです。
そこを見誤って最終的に損をしてしまう可能性もありますので、ご注意下さい。

相続に対する私的見解

白岩貢プロフィール

初めまして、兼業大家の白岩貢と申します。

父親が心不全で突然逝ってしまったのが2002年の3月でした。
私の父親は大工からの叩き上げで工務店経営者になりました。ワンマンっぷりは最強でした。
何せ職人上がりだけでもイケイケなのに、育った環境は孤児で、終戦間近に徴兵されまして軍人経験もありました。そんな叩き上げ経営者が相続の話などするわけがありませんね。
父親のフレーズはシンプルでした。
「俺は3生4生(3生涯、4生涯という意味です)も財産あるからガキらには世話にならん!」
「俺が死んだら金は墓場に持っていくわ!」
「お前らガキにやるなら全財産寄付するわ!(ケチなんで絶対にないわけですね)」
これが、わが家での普通の会話でした。
そんな、父親が2002年3月に突然心不全で死んでしまいました。
本当に信じられない出来事でした。
朝から吠えまくって、顧問税理士の前で屈伸運動とか見せつけてた父親がです。
夜の11時に自分の部屋で息絶えてました。

初七日まではバタバタしていまして、やっと落ち着き、いよいよ相続という現実が目の前にでてきましたが、我が家には資産がいくらあるのかは誰も知らないというとんでもない事態に直面しました。
あまりにワンマン過ぎて、母親も父親の工務店で働いてる長男もわからないのです。もちろん姉と私はもっとわかりません。
工務店は父親が100%株を持っていて意識は個人商店でした。だから土地は個人所有あり、建物は会社所有あり、などこれまた登記を全て取って調べて整理していきました。
現金は個人所有と工務店の運転資金としてそれぞれ現金が銀行にありました。話はこれで終われば簡単で良いのですが、そこにとんでもない事態が加わりました。

姉がそう言えば、お父さんの車庫の奥の部屋にでかい金庫があって、そこにお金が入ってるというのです。株式失敗の件で私はからっきし信用なくて、それにしても兄も信用なかったです。やはり娘は別でかわいいのでしょう。姉にだけは父親が何かまとまったお金が必要になり金庫から出すときに見せたそうです。
姉は奇跡的に金庫の番号を覚えていて、まさに開けてびっくり!札束がびっしりと大型の金庫に入っているではありませんか。中には1千万のきちんと束になった万札、バラバラの1万円や千円札、はては聖徳太子の1万円札も大量にありました。初七日が終わって夜の9時から数えて終わったのが朝の6時でした。
結局、千円札、1万円の旧札や新札など入り乱れていまして、最終的に2億8千万円ありました。

さて、このお金をどうするかということになり、まずは母親含めた相続人4人でそれぞれの家に段ボールに7千万円ずつ各自持ち帰りまして自宅に保管しました。
ところが、数日して長男が銀行に入れるぞ言い出しまして、銀行にまとめて入金しました。
これには異論反論はあったのですが、私は親不孝者で父親には経済的な迷惑を掛けてしまった上に3人兄弟の末っ子という立場でしたので、当初は遠慮気味に、あまり口を出さずに引き気味でした。
それが、結果的に国税庁との仁義なき戦いの火ぶたが切られる要因となったのです。

相続争い

銀行に入金して、その一方、相続の分割協議書の作成が難航しまして、全然前に進みませんでした。
家族全員で何度も話し合ってやっと分割合意書のたたき台を作成しても翌日になると長男がこれは駄目だと破棄します。
最初は慎重にやるんだなと思っていたのですが、分割協議書を持って長男が自宅に帰ると翌日にこれだめだとなるんです。
すぐに理由はわかりました。
自宅に帰って長男が奥さんに見せると却下されるんです。姉の配偶者も私の配偶者も基本的に白岩家の財産なのでノータッチだったのですが、ひとりだけ配偶者でも総取りを目論む人間がいました。
相続対策どころの話ではなくて、これから身内同士の相続戦争総力戦になったのでした。

国税7人チームでの調査

しばらくすると国税局から連絡がきました。渋谷税務署に7人のチームで調査していて、その上きちんとチームの小部屋あるというのです。何で世田谷区在住なのに渋谷税務署なんだと思いました。
これは大型案件は基幹税務署で調査するという事です。それも連絡来る前にたっぷりと事前調査していたみたいで何でも知っていました。
調査初日はリーダー以下7人が来まして、私たち家族はひとりひとり事情調査な感じです。税務署員は2人で順番にこちらひとりに対応します。
私の番になっていろいろ話したのですが、冗談言っても目が笑っていないのです。もうひとりは会話してる僕の表情をジッと観察しているのです。
その会話の中で税務署員が話したのは、
「お父様が亡くなられて、いきなり口座に2億8千万円というお金が湧いてきました。私たちは少なくともこの10倍はあると思っています。」
やはり2億8千万を銀行に入れたのが原因でした。

私の経験からアドバイスがあります。
長男が財産等の書類の作成を某信託銀行に全て任せるというのです。話を聞くと全然意味がないと思っていましたが、、、
長男の意見に従い某信託銀行に任せると、何やら計算式と見積もりを持って来て、手数料が1千万円かかるというので、私と姉はやめるというと、いきなり500万円になりました。
初めての経験なので、信託銀行のプロに任せようかと思ったのが間違いでした。
結果どうなったかというと、ただの作文を500万円で作成しただけでした。
税務署員が何ていったかというと、
「信託銀行が作った財産等の書類ですけど、あれは作文ですから、私たちは一切信じません。資料は全てあなたたちが出したものですよね?私たちは全て調べ上げますからそんなものは意味ありません。」
500万円がただの作文、、、本当に物事を知らないといろんなことが起きるのが相続です。
その後もあれこれうんざりする事態があり続けまして、今では相続案件のプロになってしまいました。

相続対策

父が突然急死した2002年から始まった相続関連のことは当時は全てが新しいこと、経験したことも無いこと、そして、次から次へと起こることに追われ、今思えば本当に手探りでした。
当時、頼みとする税理士も父の工務店の税理士で相続は経験したことがないとはっきり言う位の税理士でした。
今思えば、遠慮せずにす税理士を現顧問の税理士にすぐに変えるべきでした。当時は相続税が発生する人は4%だけで、100人亡くなって4人だけでした。ほとんどの法人系の税理士は相続案件の経験はないです。実際に相続が発生したら顧問税理士に相続案件経験ありますか?と必ず聞いて下さい。

相続対策は一口に相続対策とは言ってもその場、その時、その状況で全く違うことになりますし、事前に父親や母親が理解してくれて協力してくれるかによって本当に変わってきます。
また、相続人の中で虎視眈々と狙っている兄弟やその奥さんやお婿さんなどが一人でもいると厄介なことになります。

私の父親は貧乏で学校に行けなくて手に職をと大工となり、死に物狂いに仕事をやり、会社を堅実に運営して資産を残しましたが、76歳で心不全で無念の突然死となりました。
税理士に相談すると数字は強いのですが、そこにある親の歴史や親の残してくれた尊い現金や不動産などはさておき、あくまで数字の感覚なんですね。
これは、ある意味しょうがないとは思いますが、相続受ける方はそうは言ってもしょうがないではすまないのも事実ですから。
信託銀行さんとかも自社及び担当者さんの都合とかも見え隠れしたりします。不動産業者さんに関しては手数料のことしか考えなかったりして、、、
誤解しないで欲しいのですが、それなりに皆さんは自分のポジションでの仕事はそつなくはやってくれるのですが、すべてが教科書通りというか数字しか見てない感じがします。
相続財産のお金は数字だけでは無いのです。資産を築いたストーリーがあるのです。
違う表現をすると残してくれる父などが血の滲むような努力のたまものなのです。それを数字だけで考えられてしまうとちょっと悲しく、がっかりしてしまいます。

不動産投資をすると相続税の節税になるのか?

実際に不動産投資をして、相続税を減らすためにアパート専門ハウスメーカーに言いくるめられやり過ぎて、建てたアパートの借金を返せずに任意売却される人も普通にいます。
その方は函館の地主さんで、おじいさんが2棟の大規模なマンションを建てていまして、相続対策どころか生前に任意売却になってしまったとそのお孫さんに伺いました。
これでは相続対策以前の問題ですね。

やってはいけないのはアパート専門メーカーやハウスメーカーの相続税相談会や不動産業者の不動産投資セミナーなどに行って相談することです。
ここは答えは簡単でとにかく借金して相続税を減らしましょう、こんな凄いマンション建てましょうとなってしまいます。
この少子高齢化にも関わらずに立地も何も関係なく、とにかく新築で規模の大きなマンションやアパートを大きな借金をして建てさせます。
鵜呑みにして相続発生前に相続税の心配どころか不動産投資の融資の支払いの心配が出てきます。あと、30年一括借り上げの提案受けたら契約書を十分に読み込んでから判断して下さい。

不動産投資としてしっかり利益を出すことも考えて下さい。

ご相談のご案内

「兄夫婦 vs 母、姉、私」でうんざりする相続争いも勃発しました。更に国税7人のチームが乗り込んで来ました。
この様なやりたくない経験をして、本当に相続のことを真剣に考えるようになりました。私自身が相続と相続争いの時にあれこれ失敗を犯していました。
今考えると本当に残念な気持ちになりますが、おかげで今は相談された方には概ね喜んで頂けてると自負しています。
何かありましたら遠慮なく白岩までご相談下さい。

ご相談はこちらまで

タイトルとURLをコピーしました