Q&A(よくある質問)

これまにでいろいろな方の相談を受けたり、私の主宰するセミナーや勉強会でよくいただく質問をまとめました。
カテゴリー別に分けています。このほかにご質問があれば、ご遠慮なくお聞き下さい。
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アパート経営について

アパートは建てて終わりではありません。建ったところからアパート経営はスタートします。
途中で売却する可能性もありますが、一度はじめたらすぐに止めることはできません。私のように大家業が長くなれば、何十年もの間のお付き合いとなります。
よくいただく質問の中から円滑にアパート経営するために知っておきたいことをまとめました。

完全に立地によります。
工務店を経営していた父が50年前に建てた賃貸併用住宅がずっと満室です。
駒沢大学駅から徒歩10分で、上に住宅、下が賃貸アパートで4部屋あります。立地が良ければこのような話も少なくありません。
この物件のオーナーは代が替わり70歳の長女が引継いでいますが、ピアノの先生だったため、国民年金で生活を送っていたそうです。
本来であれば受給額7万円弱で生活しなければならないところ、家賃が毎月24万円入ってきます。
住む家があったうえでの7万円と24万円ですから、必要経費や税金を払っても十分生活をしていくことができます。
築50年のワンルームアパートでも、世田谷の駒沢だと家賃6万円は珍しいので入居が付きます。

父から築31年の木造アパートを相続しました。当時の家賃は各部屋10万円程度で、20年弱経って築50年になった今でも9万円程度で借り手がつきます。
立地が良ければ、家賃の下落幅は非常に小さいといえます。

入居募集を行う専門の不動産会社として「客付け業者」があります。
多くの方が「管理会社が客付けを行う」と思っています。客付けを行う管理会社も多数存在しますが、管理会社が空室情報を出して客付け業者が見つけた入居者を呼ぶケースが多くあります。
早く空室を埋めたいのなら、大家が客付け業者に直接依頼するのがおすすめです。
この理由を理解するためには、お金の回り方を知っておく必要があります。
例えば、東京の物件で大家が支払う広告宣伝費が1カ月あったとします。
管理会社に依頼する場合、そのお金は管理会社と客付け業者で分配することになります。
客付け業者に直接依頼する場合、当然そのお金は客付け業者がすべて得ることになります。
不動産の営業マンの多くは歩合給で働いています。そのため、同じ家賃10万円の物件があっても、より多くの広告宣伝費を得られるほうを優先して客付けします。
大家が客付け業者に直接頼むと、その業者は倍のお金が入るので気合が入り、すぐに埋まる可能性が高くなるのです。

人それぞれです。自主管理にする人もいれば、管理会社へ委託する人もいます。
管理会社へ委託する場合は、賃料の3%~5%を管理委託費として支払います。
管理会社へ委託すれば、エアコンや給湯器がこわれたときも管理会社が対応してくれます。
あとは自分がどこまで対応するかを検討するのがいいでしょう。

自主管理する場合は入居募集を地元の客付け業者に依頼します。
退去立会いなどは客付けした客付け業者に依頼するか、地元のリフォーム業者に依頼することで、その都度物件に行かなくて済みます。

自主管理と管理会社で全く異なります。
自主管理の場合、クレームは直接大家のもとに届きます。自分で対応するのが嫌ならば、コストをかけて管理会社に依頼しましょう。
私の経験上、家賃によってクレームの質も違います。立地がよくて家賃10万円前後の物件では、クレームが出ても面倒な人は少ない傾向があります。
逆に家賃が低い物件だと、クレームが激化するケースもあるようです。

十分ありえると思います。
今は家賃保証会社を通すことが多いため、入居者が家賃を払えなくなっても保証会社が代わりに家賃を払ってくれます。
保証会社に加入するためには審査を受けたうえで、入居者が0.5~1カ月程度の保証料を保証会社へ支払います。
家賃保証会社は、親が保証人になるより安全です。例えば、親が早期退職していた場合、家賃保証人になったとしても家賃を現実的に払えるかという問題があるからです。
家賃保証会社であれば、家賃を入居者の代わりに大家へ支払ってくれます。入居者に支払い能力がなくなったら、保証会社が弁護士を使うなどの対応をしてくれます。その期間も当然、家賃を保証してくれます。
私自身、「カップルで入居した男性が彼女にふられて鬱になり仕事ができなくなってしまった」「保証人の親に支払能力が全くなかった」などの経験をしています。保証会社への加入は徹底すべきです。そのほうが心理的にも安心です。

東京23区、特に世田谷、目黒などの城南地区の好立地には空き地がありません。
なぜなら、土地が高くて新規に買うのは難しいため、親が持つ土地を二世帯住宅にするなどして住み続ける人が多いからです。
まず誰も手放しません。売りに出されるのは相続税の支払いのため、現金化して兄弟で分け合ったというケースがほとんどです。
空き地があったとしてもアパート建てるには土地値が高すぎます。建てたとしても2階、3階建てが精一杯です。こうした土地は本来マイホーム向きなのです。
地方に行くと農地はもちろん、近隣商業地域も含めて土地が余っているので、次々とアパートが建ちます。それに比べると都市部での賃貸経営はライバルが増えにくいといえます。

日本の人口は、2020年の調査時点で1億2713万8033人となり、11年連続で減少しています。2050年には1億人になるともいわれています。
2020年は日本人が前年から約50万人以上減りましたが、その一方で外国人が約20万人増えています。外国人が高い伸び率を記録したことで、日本全体では前年と比べて30万人ほどの減少になっています。いってみれば、毎年鳥取県の人口くらいは日本人が減っていきますが、外国人も増えていくため、減少率は低くなっていくのではないかという予測もあります。
東京都はコロナの影響で人口が流出しているといわれながらも、2020年5月1日時点で人口1400万人を突破したと発表されてニュースとなりました。
地方では外国人労働者が増加していますが、東京は日本人が増加しています。
東京に人が集まる理由は「文化」「仕事」「人」などさまざまあり、まるでブラックホールのように若い人たちを呼び込んでいます。そのため、アパートの需要が絶対に減ることはなく長続きするわけです。
2019年時点でイギリスの人口は6665万人で、フランスが6699万人です。仮に日本の人口が8000万人まで減ったとしても、東京はパリやロンドンのように機能するのではないでしょうか。

建物について

私は木造軸組工法で建てる木造アパートをおすすめしています。
木造には木造軸組工法と木造枠組壁工法(ツーバイフォー工法)があり、日本古来からある木造軸組工法は在来工法とも呼ばれ、主に柱(縦の構造材)や梁(横の構造材)を組み合わせた軸組で建物を支えます。
対して木造枠組壁工法(ツーバイフォー工法)は戦後に北米から輸入された工法で、壁と角材で建物を支えます。
ここでは、建物についての質問をまとめています。

木造建築の場合、建てるのが容易なうえに、簡単に解体することができます。鉄筋コンクリートだと壊しにくく解体費が高額です。
これはバブルが崩壊したときに、解体屋がかなりの数で廃業してしまったからです。
鉄筋コンクリートだと更地にするのは大変なので、出口の選択肢は「収益物件として投資家に売る」に限られてしまいます。投資家は積極的に値切ってきますので、マイホーム用地より売却価格も下がる可能性が高いです。
これが木造であれば、150万円~200万円で解体できます。更地にしてマイホーム用地として売ることもできます。もちろん持ち続けてもいいです。
私が父から相続した2階建て6世帯のアパートがあります。もう築50年になります。現在、下3世帯分を私の姪が家族で住むために完全リフォームして99㎡の家にして、上3世帯は賃貸に出しています。
このようにハウスメーカーによくある木造枠組壁工法(ツーバイフォー工法)に比べて、木造軸組工法だと、間取り変更に自由が利くことが特徴となります。
このような理由から木造建築がおすすめです。

法定耐用年数は22年です。
しかしこれはあくまで、「法定における償却」の話です。22年を過ぎたら建物がボロボロになって倒壊してしまうわけではありません。
実際に私の親が50年前に建てた木造2階建ての賃貸はいまだに元気です。
木造であっても耐震金具をきちんと取り付ければ地震にも強いです。
極端な例ですが、法隆寺は築2000年ですし、昔の農家でも築200年は珍しくありません。
しっかりと施工されてメンテナンスをしていれば何十年も保ちます。

やはり皆さんブランドを重視して大手ハウスメーカーを選びがちです。
しかし、ハウスメーカーとはいえ、実際に建てている業者は孫請けの工務店というケースもあります。
また、ハウスメーカーの場合、どんな場所であっても決められた規格のアパートが建築されます。
本来、アパートはその立地や土地に合わせてプランニングされるべきです。そのため、集合住宅に慣れた設計士と、信頼のおける町場の工務店に依頼するのがもっともおすすめです。
とはいえ、町場の工務店は小規模な事業者が多く、「途中で倒産したらどうしよう」「無事に建つのか?」と心配される人も多いでしょう。
そうしたリスクを回避するためには、工務店を見つけたらインターネットなどで口コミを調べたり、直接訪問するのが有効です。
足を運んだとき、事務所が汚かったらアウトです。私の経験上、事務所の整頓ができていない工務店は、現場も汚くなりがちです。
また、その工務店が手がけた最も古い物件と、新築工事中の物件を見せてもらいましょう。
一番古い物件がしっかり建っているのなら仕事ぶりを信頼できますし、新築工事中の物件を見に行って現場がキレイだったら管理もしっかりしていると判断できるからです。
財務に関しても気になるかもしれませんが、もし潰れそうであれば銀行によっては工務店を変えてくれと言ってくることもあります。

入れるべきです。
正確に言うと「設計事務所の設計士」に依頼しましょう。工務店に所属して給料をもらっている設計士は、建築屋さんの要望を聞いてしまい、「これはできないな」と判断してしまうものです。
しかし、設計事務所の設計士は、顧客側に立ってくれます。工務店に対してさまざまな意見をきちんと言えます。
日本人の多くは、設計費用や知的財産に対してお金を払いたがらないのですが、建築に関しては事情が異なり、真っ当な対価を払うことは家の仕上がりと直結します。

一般論をいえば、コンクリート造りに比べて木造の遮音は弱いです。ただ、コンクリート造りでも薄くて筒抜けな壁もあります。
木造の場合でも最新の工法を使い床材の工夫をするだけで、かなり解消はできます。完全とまではいきませんが、遮音のフローリングを使ったり、壁に遮音シートを貼ったりするのも有効です。
工務店や設計士と相談しながら、遮音にはお金をかけたほうがいいと思います。最終的にクレームへ繋がるリスクがあるからです。

都市部のアパートに関しては、まず駐車場はいりません。
車社会である地方は1人1台が当たり前ですが、都市部になると電車、バス、タクシーなど移動手段が豊富にあるため、単身者やカップルであれば、むしろ車を持っている人のほうが少数派です。
駐車場は無理してつくる必要はなく、むしろ駅からの距離を重視したほうがいいでしょう。

3~5階建て、もしくは30~50世帯といった大型のRC物件は、建物の維持管理費がかなりかかります。作業用の足場をつくるだけでもかなりのお金がかかりますし、エレベーターが壊れたときは高額なコストがかかります。
木造で小ぶりのアパートなら一般住宅と変わりません。現に私が所有する木造アパートは築20年経ってもほぼ出費はなく、エアコンや給湯器の交換ぐらいです。
小ぶりの木造アパートは、思ったほど建物の維持管理費はかかりません。その点はご安心いただければと思います。

資産の組み換えについて

多くの地主さんは先代から引き継いだ土地を守ろうという気持ちをお持ちです。それはとても素晴らしい考え方ですが、一方で「相続税の支払い」も待ち受けています。
土地があっても現金を持たない地主さんも多く、土地を守りたいが相続税支払いのための現金が足りないというケースもあります。
相続財産が「資産価値の高い大きな自宅だけ」というケースもあります。その場合、家一軒を相続人で分けることは難しい話です。
地主さんたちが抱くお悩みにお答えします。

ご自身が住むのであれば、ご自身が気に入ったところがいいでしょう。
しかし、資産として考えるのなら、やはり価値のあるものに変えたほうがベターといえます。
例えば、そば屋を開業するときお客さんのいない場所に店をつくる人はいません。できるだけ人通りの多い場所でオープンするのが常識でしょう。
アパートもこれと同じです。人口が多いエリア、人通りの多い立地につくるべきです。
したがって、お住いの地域とは別に、ビジネス的観点で東京の都市部に組み替えた方がよいでしょう。

人口動態を見て判断してください。
2020年でいうと、日本の人口は前年と比べて約30万人減っています。実際は日本人が約50万人減って外国人が約20万人増えています。
新型コロナウイルスの影響を受けて、外国人労働者の受け入れは減少していますが、コロナが収束すれば再び増加に転ずるでしょう。とはいえ、日本人の人口減少に歯止めをかけるのは難しいでしょう。
県庁所在地である群馬県の前橋市(人口約33万人)、高知県高知市(人口約32万人)、秋田県秋田市(人口約30万人)といった都市が毎年1つずつ消滅するのと同じことを意味します。
青森県青森市は2015年の人口が約28万人ですが、2045年には人口18万人(減少率64%)まで減ることが予測されています(国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口(2018年推計)』)。
もっと人口規模の小さな市では、減少率50%以上という推計も出ています。
いくら現在、賃貸ニーズのある好立地であっても、地方都市の30年後、40年後を考えればリスクが高すぎるように感じます。
私の親戚が住んでおり、幼いころからよく遊びに行っていた静岡県浜松市は2021年時点で人口約78万人です。
私が小学生のころは非常に賑やかな街でしたがデパートが次々となくなり、駅前は昔に比べると驚くほど寂しくなっています。アパートの空室率も高いです。これが人口78万人都市の実態です。
これから先の人口減少をどうとらえるか。その視点で考えることが大切です。

親戚からすれば、先祖代々の土地を守るのは本家の長男の役割で大反対するのもよくわかります。
反対されたら、その親戚にほどほどの金額で買ってもらうのはどうでしょうか。もしくは、親族で会社をつくるという方法もあります。
いずれにせよ、きちんと説得していくしかありません。
相続税が払いきれないくらいであれば、もう売ってしまえばいいのではないかと思います。
さまざまな軋轢を起こすかもしれませんが、その判断が自分の子どもや孫たち、ご自身にも関わってくる重要な判断です。ある種の冷徹さも必要です。

これは最高の状況です。足元に札束が眠っていると思ってください。
ただし、今のままだと多額の相続税が発生する可能性があります。2015年の相続税法の改正で基礎控除が大きく減額され、普通のサラリーマンであってもローンのない自宅を持っていたら、結構な相続税がかかるケースが増えました。
そこで提案したいのは、老朽化した自宅を木造アパートに建て替えることです。40坪もあれば6世帯の吹き抜けアパートが建てられ、月60万円程度の家賃収入を得られます。自宅が毎月60万円のお金を生み出すキャッシュマシーンに化けるわけです。
建物の建築費を銀行から全額借りたとしてもローン返済は大きくないので、半分以上のお金が手残りになります。そのお金で駅近のコンパクトな賃貸マンションを借りて住む人もいます。
老朽化した家にお金を注いでバリアフリーにするよりは、よっぽど快適に過ごせるでしょう。
都内や都市部の一等地にある自宅は有効活用できますし、圧倒的に有利です。

出口戦略について

基本的に私はアパートを孫子の代まで持ち続けてもよいという考えです。
とはいえ、考え方は人それぞれです。とくに相続対策の場合、相続が終わったら「次世代がどうしたいのか?」が重要です。
主に売却を中心とした出口についての質問を集めました。

プランド立地と呼ばれるエリアにある土地は多少の上がり下がりはありますが、基本は右肩上がりです。
とくに東京の土地は、世界的に見てもまだ割安といわれています。
私自身も半世紀以上、世田谷、目黒の界隈に住んで実感しますが、ジリジリ右肩上がりです。
この理由は、需給バランスが崩れていないからです。供給が少ない地域のため、値崩れを起こすことはないわけです。
その代わり、住宅用地は商業用地と違って大きく値下がりする可能性も少ないですが、そこまで大きく値上がりすることもありません。

商業用地などではなく、マイホームの土地20坪などを2つ合わせて40坪、もしくは35坪の土地にアパートを建てます。
木造であれば簡単に安価で解体できて更地にすることができます。更地になればマイホーム用地として買う人がすぐ来るので、その人に売ればいいわけです。
大型のアパートやマンションを投資家に売るのとは全く別次元の話になります。
投資家に売ろうとすると積極的に値切ってきたり、そもそも大型物件を買える人はかなり限られるので売るのが大変です。
マイホームを買う人は、投資家よりも分母が大きいので、はるかにスピーディに希望した金額で売ることができます。

賃貸の場合、退去させるために時間がかかります。
世田谷区や目黒区、杉並区などで4~6世帯のアパートであれば、入居者がいる状態でそのままオーナーチェンジで売る方法もあります。
これくらいの立地と規模であれば、資産として欲しい人が買い手として多く存在するので、割と高く売れるケースはあります。
退去させる場合、引越し料や数カ月分の家賃を支払って交渉すれば、立ち退きを依頼できることはあります。
不動産会社から売りに出ている物件でも、立ち退きをさせてから更地にしているケースはよく見受けます。

アパートが老朽化したところで新築マイホームに建て替える。もしくは賃貸併用住宅に建て替える選択肢もあります。
マイホーム用地にアパートを建てていれば、いつでも建て替えることができます。

税金について

私がよく受ける質問について選んでいます。
不動産の評価については、その不動産によります。
税金については、その人の年齢、家族構成、年収など、そまざまな条件によって変わるところがあるため、詳細については税理士にお尋ねください。

赤字は節税以前の問題です。赤字経営を続けると、最悪の場合は物件を手放すことになりかねません。
私が相談を受けた地方都市の人のケースでは、オーナーが物件を手放すことになっていました。
相談者は高齢の男性で、大型のRC物件を1棟建てたところ、立地はかなり良かったにもかかわらず、経営に失敗して手放すことになったのです。
なぜ失敗したのか?節税対策のためだからといって巨額の借金をして、高額な建築費をかけて賃貸ニーズに合わない物件をつくったからです。
これは節税対策で利益にならない物件をつくって失敗した典型例です。
経営がうまくいかなくなって銀行への支払いが困難になると、任意売却、もしくは競売に掛けられてしまうことになります。
投資である以上、きちんと利益を得られて出口もとれるものでなければなりません。

物件を購入した後は、建物の代金を減価償却して少しずつ費用を計上していくので、毎年税金が控除されます。
年月が経って減価償却が切れてしまうと、帳簿上で費用計上がなくなり賃料収入が大きくなります。課税される税金が高くなることがあります。この状態をデッドクロスと呼びます。
デッドクロスのタイミングで社債を発行して、所得税を社債の配当金に変えて所得税を下げる方法もあります。ただ一般的にはそこまで心配しなくても大丈夫かと思います。

使えます。
個人でも法人でも不動産管理業に関わるものは経費として認められているので、堂々と使って問題ありません。
賃料を子どもに給与として支払いたい場合は、子どもが管理や集客業務を行い、それに対して正当な給与を支払う分には全く問題ありません。
つまり、実態が伴っていれば大丈夫なのです。それは配偶者でも同じです。

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