立地に徹底的にこだわる不動産投資ブログ

賃貸併用幼稚園

世田谷を本拠地にして今では東京都下、神奈川などにも展開してるスポーツ幼稚園が
あります。
実はうちの子供たちもこの幼稚園とサッカークラブに通っていました。
この幼稚園は基本的に公の補助を受けないで独自のカリキュラムで運営しています。

特に世田谷や目黒の地域で会社経営、芸能人、スポーツ選手などのお子さんが多くて
父兄会や運動会、発表会などに行くとビックリしますし、お迎えの車はBMW、ポルシェ
ベンツなどが普通にお迎えに来るというとてもセレブな幼稚園です。(笑)
とにかく、活発になる子に育ちます。

この園長は4歳や5歳の子供たちを富士山に登頂させる、スキーに連れてく、泳がせる
などなどとてもハードな事をさせます。
他所と違いリスクを取り、情熱をかけています、そこを支持する親が本当に多くて
入園は本当に順番待ち状態です。

さらに凄いのは最近完成した世田谷の本部の幼稚園はマンションの4階まで園の施設が
あり、そこから上は賃貸マンションとなっています。
僕は賃貸併用住宅はサポートしていますが、賃貸併用幼稚園とは、さすがに発想が
ありませんでした。
30年後には借金がなくなり、完全自社所有です。
園長先生、お見事!

1兆円

昨日、税理士さんから紹介された方の事務所に行ってきました。
先日うちの事務所に来て頂いて、今回は先方の事務所にお邪魔しまして、お話させて
頂きました。
うちの事務所で初めてお会いした時にちょっと雰囲気が違いまして、只者ではない雰囲気
が漂っていましたし、眼力が凄いんです。
気のせいかなと思っていたんですが、ご本人とお話して納得しました。

東証1部に上場した創業者でファンドやリートなど手広くビジネスをしてまして、会社の
資産が最盛期に1兆円あったそうです。
今は残念ながら上場廃止になってますが、元社長と片腕の方の頭の中と経験はやはり
桁違いの財産だと思います。
お話してて頭の中の引出しに感激しました。

うまくいくと今後の流れで、入札や相続案件などの土地の購入をして頂き、それを区割り
して会員さんが買えるような坪数にしてもらえたらと考えています。
この流れが出来ると、立地が良いある程度大きな土地が建売り業者や不動産会社の手に
渡る前に押さえられるようになります。
さてさて、どうなるか楽しみです。

賃貸併用住宅

東横線の目黒区内に建設してた賃貸併用住宅がいよいよ完成しました。
これは敷地延長型の賃貸併用住宅ですので、土地もある程度の価格で買えたので会員さんも
喜んでくれています。
アプローチもデザイン入れてますので、内見に来るときはとても良い印象を与えられると
思います。
現在新築中の賃貸併用住宅も今後どんどん完成してきます。

今月になってまだ5日間ですけど、いくつか土地が出てきまして既に2つ買い付け入れて
書類を銀行にまわしています。
立地はどれもこれも最高ですので、入居募集も楽になりそうです。

さらに土地取得に追い打ちかけるため(笑)某大手不動産会社旗艦店の副センター長に
会いましてとりあえず今年の土地供給に関して打ち合わせしました。
その場で部下の方々を呼んで頂き、気合いの入った実務者会議?してくれまして嬉しい
限りです。

11分の10

ikejiri

これが渋谷のとても近い駅に完成した11部屋のうち
速攻で10部屋が埋まったシェアハウスのリビングの
写真です。
入居者さんが次々に引っ越して来てるみたいです。

実はまた30数坪の土地が出ました。
第一報なんですけど、なんと17部屋が出来ます。
驚きです、17×6万円=嬉しい
嬉しい×12か月=もっと嬉しい

となります。
これはビックリ、ブランド立地で新築で頭金1割で
キャッシュフローが出てしまうとは(笑)

あと、お詫びさせて頂きます。
昨日のブログでシェアハウスローンの期間が35年
と書いてしまいましたが、30年の間違いでした。
申し訳ありませんでした。

管理運営の女性に聞いたとてもいい話です。
一つ目はバレエのオーデションに落ちてしまいリビングで沈んでいた入居者さんを他の入居
さんがみんなで励ましていたそうです。
二つ目は入居者の一人が事情があって引っ越すことになり、入居者さんが送別会を開き
最後は皆さん号泣していたそうです。
三つ目は地方から来て求職中の入居者さんがリビングで就職の情報交換されてて、全員
仕事が決まったとのことです。
四つめは連絡帳に新規オープンのシェアハウスなので居酒屋で女子会をするという企画が
連絡帳に書いてありほとんどの入居者が参加するみたいです。

僕らが、渋谷、世田谷、目黒の駅から近い立地に、楽しく生活ができる真面目に造った
快適な空間で入居者さんが、何年か幸せな日々を過ごしてくれるというだけでも大家冥利に尽きるのではないでしょうか。

現場セミナー

先日、このブログで募集をかけた4戸の吹き抜け型アパートの不動産投資セミナーの
応募がおかげさまで、最初の2日間で16名の方から申し込みがありました。
そして、現在21名もの方が申し込んでくれました。

まだ1か月以上も先の不動産投資セミナーで、それもこのブログで一回告知しただけなのに、
このように大勢の方が参加してくれて本当に有難いことです。
感謝、感謝です。

当初は10名で一回の予定でしたけど、13時と15時の2回の不動産投資セミナーにしよう
かなとも思っています。
人数的にも少し増やし方向で考えています。
若干名募集しますので宜しければどうぞ。

あと、この不動産投資セミナーは申し訳ないのですが、建築業、不動産会社、設計士、大家コンサル
などの業の方はお断りさせて頂いてます。
ご了承下さい。

札幌

札幌まで打ち合わせに行ってきました。
現在、目黒に新築中の会員さんご夫婦と最終の打ち合わせがありまして、完成まで時間が
タイトなので僕が行くしかなくて、決して札幌に美味しい物食べに行くのではなく、ましてや
温泉に入るなどという、舐めた感覚は一切ありません。(笑)
打ち合わせはとっても美味しい魚料理のお店でそれはそれは有意義に過ごせました。

ご夫婦はもともと札幌出身で10年余り東京で勤務されてて、今回転勤で札幌に戻ったそう
です。
その札幌出身のご夫婦が言うんです。
札幌には物件持ちたくないと
理由は①空室の多さ②家賃の安さ③経費の掛かり過ぎ
との事だそうです。

①空室の多さは驚きです、ご夫婦の近所に出来た新築ロードヒーティング付き
 賃貸マンションが半年過ぎても入居が2~3割しかなく、木造アパートならほとんど
 の物件が募集中だそうです。

②家賃の安さはこれまた驚きました。
 45平米1LDKペット可、駐車場付きマンションが49000円です。
 世田谷、目黒、渋谷だと3畳~4畳のシェアハウスでも6万円代するんですけど、
 比較してはいけませんね。
 また建売り住宅も2千万円台でごろごろあるというのですから、ローンが家賃と変わらない
 ので賃貸住宅と競合します。

③ロードヒーティングと雪かきの経費が掛かりすぎるそうです。
 賃貸に住む立場で考えると、出勤前に雪かきとかはしたくないそうです。
 また家のまわりは雪をきちんとかいて欲しいそうです。
 大家にしたら経費が必要以上にかかります。

ということで、ご夫婦は札幌出身だからこそ目黒に出口のある物件をきっちりと持たれたの
だと思います。
この物件は駅から近くて最高の立地にあります。
ご夫婦の言葉が印象に残っています。
「なんで、わざわざ東京の人が札幌にアパート買うんでしょうか?」

新築現場不動産投資不動産投資セミナー

お待たせしました。
いよいよ、新築アパート現地セミナーの告知をさせてもらいます。

東急系電車の目黒区内、某駅徒歩4分の最強立地での開催です。
待ち合わせは某駅のロータリーになります。
来る3月3日、日曜日、13時集合です。
参加費は3千円、募集人数は物件内の為限定10人となります。

勉強会を除けば2004年に僕の川崎の新築物件の現地セミナー以来ですから
なんと!9年ぶりの新築内現地不動産投資セミナーとなります。
すべては現場からです、会議室からでも、机上の空論でもありません。(笑)

今まで100棟あまりの吹き抜け型アパートをサポートしてきました。
今回は僕が入居者目線で考えて、皆さんに実行してもらい形が出来てきて
吹き抜け型の最進化バージョンとなっています。

入居者さん

世田谷区内で管理運営してる7部屋のシェアハウスの入居者さんが今日から入居開始
します。
最初に4人越してきますけど、とっても嬉しいというか僕が想定していた入居者さんが
ドンぴしゃな感じです。

兵庫県、福岡県、鹿児島県、和歌山県の現役の在住の女性たちです。
これって凄くないですか?
それぞれの県出身で東京在住でなく、それぞれが昨日までその県に実際に在住してた
縁もゆかりも無い方々が、東京のそれも世田谷の新築の家に住むのです。
そして、夢のある新しい生活をこの大都市東京で始めるのです。

各物件の大家さんと僕らが本気で良い暮らしが出来るようにサポートしています。
個室のプライバシーや遮音、準耐火での安全性、快適性、利便性、防犯などなど
中古の家を利回りだけで再生した物件とは根本的に違います。
だからこそ、これだけシェアハウス慣れしていない女性が入るのかもしれません。
僕らが運営してるシェアハウス8割強の入居者さんがシェアハウス未経験です。

出来事

1月11日に母が他界しました。
87年の山あり谷ありの人生を静かに終えまして、昨日無事密葬も終わりました。
僕が喪主として、実家で滞りなくお通夜と告別式を済ませまして今はほっとしてるところです。
亡き父は自分の葬儀は自宅でやると言って新築時に葬儀が出来るプランを考えていまして
自身の葬儀の時は遺言通りに祭壇の位地、入り口から出口の動線、お通夜の参列者控室

などほぼ完ぺきにプランニングして、僕らがそれを実践しました。

そして、今回も母の為に、これまたほぼ完ぺきに執り行えたと思っています。
母の意思は密葬でしたので、14日のお通夜は大雪の為交通機関が寸断され結果的にも
密葬という感じになりました。
翌日は天候も回復し無事に自宅から火葬場へ、そして自宅へ、スムーズに移動出来て
これまた無事初七日まで執り行えました。
ただ、喪主としての挨拶をするとき、不覚にも泣いてしまいぐちゃぐちゃになってしまったのが唯一の気になるところです。

さらに今回は悪いことに11日母が他界したその日にウイルス性胃腸炎になってしまい
おう吐と下痢にのた打ち回り、葬儀屋さんとの打ち合わせも満足に出来なくて、姉夫婦には
とても迷惑を掛けてしまいました。

我が家の宗派は、福井の永平寺や横浜の総持寺などの曹洞宗となっています。
お坊さんに曹洞宗の事どうしたら理解出来るのか聞いたら勉強会を月に1回してるとの
回答頂きまして、行ってみようかと思っています。
これからは不動産投資の勉強並みとは言わないけど、少しは自分の宗派の勉強もしないと
いけませんね。

住宅設備機器

今後のキッチン、風呂、トイレ、洗面などの住宅設備機器などの仕様も決めています。
僕としてはパナソニックとヤマハをメインにして、小ぶりなキッチンなどはサンワかサンウェーブ
かなって感じです。

パナソニックとヤマハは仕切値が高いのか案外普通の工務店は標準で使ってもらえません、
数多く新築をこなしている工務店は結構大丈夫です、標準の見積もりでパナソニックと
ヤマハの住宅設備機器が使えます。
これはかなり良いと思います。

去年の新築住宅での住宅設備機器、施主支給の人気ランキングの

1位パナソニック
2位ヤマハ
3位サンウェーブ
 
と、なっています。

どうですか、あれだけの仕様にこの住宅設備であのブランド立地で従来よりコストダウンをして
いるのです。
僕の不動産投資の原点は不労所得です。
何で、大家するのに苦労しなければならないのでしょうか?
大家は片手間に出来るレベルが一番良いと思います。

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