立地に徹底的にこだわる不動産投資ブログ

シェアハウス管理費

1月9日現在、僕の運営してる管理会社で稼働中のシェアハウスは5棟あります。
今後、さらに10棟の新築及び確認申請中のシェアハウスがあり、15棟体制の管理運営
となっています。
僕が本当に良いと思った土地が出てくればまだまだ行きますが、かなり情報を捨ててます。
何故なら、変な土地を業者感覚のこちらの都合で妥協したり、意図的にしたら、施主である
会員さんの将来に黄色信号が燈ってしまいます。
また、こちらも集客や運営など管理運営の事業といての観点で苦労するのは目に見えて
います。

適当な事言って、将来に目をつぶり、出口の無い不動産投資をさせてはいけません。
孤児から世田谷で工務店を堅実に経営してたとても疲れる性格者(笑)の亡き親父でさえ
「いいか、人様には良くしてやれ。変な事すると自分に返ってくるぞ。」
と言っていました。
ここだけは、親父の意見に超共感してます、それ以外はとても疲れる人でした。(笑)
何が言いたいかっていうと上記の通りです。

さて、本題です。
僕の運営してる管理会社でシェアハウスの管理運営費は月額賃料の10%を頂いてます。
この10%の管理費で僕らがやることは集客、案内、契約、週に1~2回の共有部及び
外構の清掃、トイレットペーパーや洗剤などの消耗品まで賄っています。
唯一、別途で頂くのは退去の際の原状回復費用の固定料金3万円のみです。

何で、10%の管理費で出来るか?
それはドミナント戦略をしてまして、渋谷を中心としたブランド立地の半径5キロ以内にしか
シェアハウスを建ててません。
管理運営側としては、ブランド立地なので集客に苦労しませんし、地域が集中してるため
案内や清掃費などの人件費を極力抑えられます。

先日お邪魔したシェアハウス業界の大手管理会社さんは100棟強の管理物件で
従業員が40名強いました。
東京、千葉、埼玉、神奈川まで網羅すると驚くほど人件費や固定費が掛かります。
僕らは10%の管理費なので、こんなブランド立地に新築を建てても大家さんの
キャッシュフローかなりいいと思います。


アパート仕様書

現在、工務店とアパート仕様確認書を交わして、署名捺印をしてもらっています。
仕様確認書を交わすことによって言った言わないの論争や行き違いを防ぐためです。
ここが詰め切れていないと施主である会員さんに迷惑を掛けてしまいますから、ここは
妥協せずにやっています。

構造部  構造 ヒノキ4寸 土台ヒバ
       断熱材 水溶性発砲ウレタン

外部    外壁 前面ジョリパット仕上げ、左記以外サイディング15ミリ以上金具止工法
       庇
       サッシ 複層ガラス 網入りガラス
       玄関ドア 電子錠

内部    内装 ビニルクロス仕上げ1000番台及び量産品 木製幅木
       玄関 玄関収納 玄関ポーチ300角タイル張り
       備品 トイレ収納 タオル掛け ペーパーホルダー 洗面用タオル掛け
   
電気設備 吸気ファン 24時間換気用
       火災報知器 熱感知式 煙感知器
       キッチン IHクッキングヒーター
       ユニットバス 追い焚き 浴室乾燥暖房付き
       インターホン テレビインターホン
       テレビ配線 リビング 個室テレビ配線
       TEL配線
       非常灯 (ケースバイケース)
       防犯カメラ LANケーブル
       照明  指定
       エアコン 全室
       
外構     指定工事

こんな感じで確認しています。
設計士の仕様書の他にさらに確認ですから工務店さんはちょっと面倒かもしれません。
しかし、一緒により良いものを造っていくためには必要です。

物件見学不動産投資セミナー

皆山さんスケッチ

現在新築中の目黒区内東急系駅徒歩4分の4世帯吹き抜け型
アパートのイメージスケッチが出来ました。
女性視点にこだわり暖かい感じで森をイメージしています。

いよいよ完全竣工まで、あと2か月になりました。
そして、会員さんのご厚意により完成見学会&不動産ミニセミナーを
開催出来ることになりました。
開催日は3月3日13時スタート予定になります。
初心に帰ったつもりで、新築物件の部屋の中でのセミナーに
なりますから、よりリアル感が出ると思いますので、是非ご参加
下さい。

セミナー参加費用は3000円とさせて頂き、参加人数は限定10名で考えています。
不肖白岩、超久しぶりに現地不動産投資セミナーをしますので、皆様、是非ご参加下さい。
なお、詳細は後日お知らせさせて頂きます。
以前にお申し込みされた皆様は午前中に見学会をしますのでご安心ください。

僕が自分で所有している吹き抜け型アパートや以前サポートしてた敷地延長型吹き抜け
アパートの進化系だと自信を持って言えます。
内外装の仕様を含め今後もどんどん進化し、カップルさんが住んでて楽しくなる物件を
提案し続けていきたいと思いますのでご期待下さい。
コストダウンと仕様の向上という相反することをどうすれば解決するか常に意識しています。
現時点で常にパフォーマンスの高い工務店しかレギュラーになれません、プロサッカー選手
と同じつもりで意識してもらっています。
工務店には厳しいでしょうけど、切磋琢磨して頑張ってもらいます、それが施主である
大家さんの為、入居者さんの為になりますから。

設計士

去年の立上げから一緒に企画を考え、プランを考え、仕様を考え、工務店との折衝も一緒
にしてくれた同志K設計士から、昨年末とても悲しいお知らせが来ました。
ほんとにショックでした。

その内容とは
「あの、今年の25棟の設計で限界来ました。365日仕事してるような気がします。
 つきましては、もう1つ新しく設計事務所頼んで下さい。」
という衝撃的な内容でした。(笑)

確かに流れてしまうプランまで入れると、その3倍~4倍くらいの90前後のプラン考えた
だけですけど。
ていうか、人間ワザではないでしょ。
そういえば、楽しみは健康ランドに行ってサウナに入るだけになって、ゴルフも酒飲みにも
行けないって言ってたような気がします。

今年の優先事項は設計士探しです。
これが、また難しいんです、設計士は先生感覚が多くて、柔軟な考えの方が少ないんです。
さてさて、気合い入れて探します。

謹賀新年

あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いします。

早速ですけど、2013年はすべてが元年のつもりでいきます。
僕の中では、去年が零年で今年のスタートの準備でして、企画から融資、新築、入居募集
そして管理運営まで一貫して行えるスタッフが集まり、その為の仕組みがやっと出来ました。

2012年度は設計契約ベースでシェアハウス、アパート、賃貸併用住宅など25棟の
新築をサポートしました。
2013年度は最低でも50棟はサポート出来る体制になりましたし、この調子では嬉しいこと
に50棟は上回るかもしれません。

世田谷、目黒、渋谷の土地供給も大手不動産会社さん3社と在来の地場の不動産会社さん
2社で計5社体制になりましたので大幅にアップすると思います。
実は僕、宅建業を取っていますが基本的にはアドバイザーと考えていますので不動産手数料はサポートする会員さんから頂いていません、何故なら協力してくれる不動産業者さんは、

僕が取らないことで手数料を両手で取れます。
その結果としてブランド立地の駅近のとてもおいしい物件情報を頂けます。
それが、サポートする会員さんにとっては最高のメリットになります。

また、銀行融資も今までのアパートローンから新築シェアハウスローン、そして賃貸併用の
住宅ローンなど提携していた3つの金融機関の他に大手不動産会社さんの提携金融機関も参加して頂けることになり、より融資がおりやすくなりました。
実際に去年の年末に駆け込みで3棟の賃貸併用住宅の融資が通ったのには驚きました。

さらに入居付けには、僕ら大家にとっての生命線でもあります。
未来永劫新たな入居者が次々来るブランド立地に、入居者が入りたくなる企画とデザインを、
適正な賃料が維持できるコストで造らなければなりません。
入居募集に関しても、トライ&エラーで考えられることはすべてしてみるつもりです。
宅建業の枠内だけではいけないと思っています、いかにアイデアが出せるか、そこが
不動産投資にとってのキモになります。

宅建業の免許取って、この様な規模のアドバイザーになって専業大家と言うのは
ちょっと厳しいかなとも思いますが、僕は自分は今でも専業大家だと思っています。
それが、ハウスメーカーでもなく不動産会社でもない独特の組織を構築し、それが会員で
ある大家さん、入居さん、業者さん、そして僕たち、すべての人がウィンウィンになれると
信じて行動しています。

2013年 新春

専業大家 白岩貢

追)2013年は僕にとって不動産投資アドバイザーとして元年の年だと考えています。
  そこで、過去に書いたブログをすべて削除させて頂きました。
  これが、今後のアドバイザーとしての決意ですし、過去は過去で新しい時代に合わせる
  感性は常に持ち続けていかなければならないと思います。
  不肖白岩、こんな人間ですけど、今後も引き続きご支援下さい。

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