立地に徹底的にこだわる不動産投資ブログ

土地探し

20210510blog

京王線の烏山駅とか芦花公園駅の辺りに2つの土地が出まして、見に行きました。
この土地は賃貸併用向けの土地なのですが、やはりというか思った通りというか、当然というか、分かりやすい結果になりました。

この辺りの京王線は国道20号線(甲州街道)に沿って走っていますが、駅から歩いて国道20号を渡った方は土地価格も安く、もちろん賃料も安いのです。

渡った方の土地は18坪で3千6百万位でしたが、見に行ってきたらまわりには住宅街ではありますが、コンビニもなく、隣接地には大きな団地群があります。
この土地は普通に売れ残っていました。
客付けの営業マンの穴澤君に相場を聞いたら、戸建てで12-16万円だと言われちょっと驚きました。
田園都市線辺りの同じ世田谷区でもちょっとしたアパートやマンションでもそれくらいの賃料はしますので。

そして、国道20号線より内側の駅側に出た土地を見に行こうとしたら、既に売れたとのことでした。
こちらの価格は5千万円台後半でした。
本当に土地価格は面白いですね、需給によって全て決まります。
価格が高い方がすぐ売れてしまいますから。

5月開催セミナー
» 5月23日(日)「築50年アパート現地セミナー」お申込み

次回、実践現地不動産投資セミナー

緊急事態宣言が延長してしまいましたが、23日に築50年の木造アパートの実践現地不動産投資セミナーを開催させて頂きます。
もちろん、コロナ対策は万全にして少数でやらせてもらいますが、この物件の敷地が3方向公園に囲まれていまして、風通しも良く3密とは無縁な感じになっていますので、ご安心頂けると思います。

先日の事ですが、手抜き工事かコストダウンをしすぎたか、まだ詳しくは分かってませんが、築年数が浅いのに階段が落下して不幸で悲しい事故が起きてしまうこともありました。

建築というのはその工務店、職人さん、設計士さんの魂や哲学の結果が確実に建物に宿ります。
亡き父親とその弟子の大工さん達が、魂込めて作ると建物はどの様になり、どの様に時が経つかを、今回の不動産投資セミナーに参加された方に、感じて欲しいと思っています。

50年というか、半世紀も長きに渡って稼働してる、現役木造アパートがどんなものか見て、建物内に入ってもらえたら、何か感じて頂けるかと自負しています。
50年の物件の中にてセミナーをさせてもらいます、是非、ご参加下さい。

お申し込みはこちらからどうぞ。
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アパート管理

僕の駒沢大学駅の割と近所にある事務所行くときに、某大手アパート専門メーカーが新築して管理してる物件の前を毎日のように通りますが、さすがに呆れてしまうというか何でだろうと理解不能になってしまいます。

僕のあいまいな記憶で申し訳ありませんが、3月にはここにあったような気がします。

アパート管理粗大ゴミ

3月、4月、5月になりましたね、粗大ごみにするか、片付けるか、通るたびに思ってましたが、まったく気配はありません。

こんな、管理でも管理費はキッチリ取っているんでしょうね。
入居に関しては、世田谷区内で田園都市線駒澤大学駅、3分なのでこんな管理でも余裕で満室です。笑

やはり、不動産投資は立地が全てだという僕の理論を証明して頂きました。
某大手アパート専門メーカーさま、本当に有難うございます。

5月開催セミナー
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新刊のご案内

2021年5月10日発売「金持ち」相続・貧乏相続

新刊のご案内をさせて頂きます。

5月10日発売予定です。
「金持ち」相続・貧乏相続 (ごま書房新社)

これは、僕自身の相続の経験から過去から今お手伝いしてる相続対策まで全て経験から書かせてもらいました。
経験というのは突然の父の死から始まった相続や相続争い、国税の7人のチームによる3か調査、そして、母の2時相続に向けての準備などなど
いわゆる専門家さんとはちょっと違うリアルすぎて、どろどろな感じです。

と、言っても監修には相続に強い浅野税理士にお願いしました。
だからこそ、きちんとしたした内容になってると自負しています。
また、コラムには社債スキームによる節税について、宮原祐徳税理士にも書いて頂きました。

僕の苦い経験から、少しでも相続についてお役に立てればと思っています。
出版記念相談会も予定しています。
5月29日東京
6月13日仙台
6月26日大阪
7月10日福岡
7月25日東京
と、なっていますので、お気軽にご参加下さい。
» 相続相談会お申込み

現役銀行員ミスターX!

融資について

このGW中に既に付き合いが20年近くになる現役銀行員ミスターX氏とお茶をしまして、今現在物件を頼まれている大家さんの資料を、その大家さんの許可を得て見てもらいました。
その、ミスターX氏曰く、銀行員の融資の決裁者の見るところは同じなんですよと、、
その言葉の意味が何となく分かった様な気がします。

その大家さんは法人でローンもほとんどなくて、きっちり物件もまわっているのです。
それでも、幾つかの銀行はかなり厳しい回答が来ていました、どの銀行も簡単に言えば立地より、築年数より、部屋の広さより部屋数だというのです。
残念ですけど、本当に銀行員さんは不動産投資に興味ないんだなと思いました。

与信を付けて、30年ものローンに組み、大家さんにローンを30年払ってもらうのに入居率とか、賃料の下落とか、空室に興味がないとしか思えません、本当に意味分らんです。
それこそ、稟議に上げて通りやすい、表面利回りと、部屋数しか興味がないのですからね。

やはり、このミスターX氏はちょっと違うんです、何故なら、二級建築士と宅建士の両方持っていますから、ちょっと銀行員っぽくないんですけど、そんなところが魅力で有能なところだと思っています。

ミスターX氏によると、この大家さんの法人はかなり手堅く拡大出来るそうです。
法人で不動産投資を健全に運営してる方には朗報です、健全なら確実に手堅く拡大出来るとの事ですが、詳細はごにょごにょですが、大家を問わず堅実法人さんには、嬉しいことになるのは間違いなさそうです。
考えたらうちも堅実かは分かりませんが、法人でした。笑

さて、5月の不動産投資セミナーの告知をさせてもらいます。
世田谷区にある僕の築50年ものアパートの内覧兼ねて、現地の部屋でお話させてもらいます。
このセミナーではきちんと建物を建て、最高の立地にあると、50年経ってもどの様に運営してるかを体験して頂ける思います。
また、諦めることなく、このような立地に建てられる再現性があることもお話したいと考えています。

5月23日(日)、13時スタート、参加費は5千円です。
三密対策及び消毒をきちんとして、開催したいと思っていますので、ご興味のある方はこちらからどうぞ。

お申し込みはこちらから
» 5月23日(日)セミナーお申込み

材木大混乱!

2021年4月20日材木大混乱

木造住宅になくてはならない材木が今大混乱に陥っています。
プレカット工場などでは6月以降の出荷のめどが立っていないそうですからこれはただ事ではありませんね。

コロナ禍での主にアメリカからのコンテナが止まってしまったのが原因だそうです。
今、サポートさせてもらってる、新築物件が6棟ありまして、工務店によると事前に押さえていたので、何とかなりそうだと言ってくれましたから、一安心です。

過去にも原油高で急激に値上がりするというので、住宅用の洗面やトイレなどの機器が一気に買いだめと品薄でこれも大変な事があります。
更に建築の基準が変わるというので、アルミサッシの窓がとんでもなく品薄&値上がりと言うのもありました。

そして、前々回の消費税の値上げの時に新築の駆け込み需要が一気に起こり大工職人さんが足りなくなって工事がストップしたなんてのもありましたね。
あと、鉄筋と鉄筋工の職人さんが不足して鉄筋コンクリート物件が止まったなどというもあります。

いずれも数ヶ月から半年で収まりましたので、今回も期間分かりませんが治まるのは間違いないです。
資本主義は神の見えざる手が働き、商売人の皆様があの手この手で輸入先を広げたり、生産力を上げたりしてなんとなく収まってしまいます。
コロナ禍といえ、過去の経験からあまり心配はしていません。

さて、無謀にも1週間前にセミナー告知をするという暴挙に出た、僕の不動産投資セミナーですが、既に12人の方が申し込みしてくれました。
本当にありがとうございます。
当初予想より、増えまして、三密を避けるため広い部屋に変えましたのでご安心下さい。
つきましては、あと4名は大丈夫ですので、興味のある方はご参加下さい。

当日は検温と消毒というコロナ対策はさせて頂き、セミナー中のマスク着用のご協力もお願いします。
久しぶりのセミナーです、全般的に最新の情報も含めてお話しさせて頂きます。

お申し込みはこちらから
» 4月24日(土)セミナーお申込み

セミナー告知!

いつもの様にセミナー告知が、突然で、急ですみません。
来週のセミナーの告知ですので、宜しくお願いします。

4月24日(土)13時15分より渋谷にて不動産投資セミナーを開催させて頂きます。
なんと、来週の土曜日ですね。笑

今回は、今年になって、再開する初めてのセミナーですので、プレ開催という感じですので、参加費は無料とさせて頂きます。
次回、5月以降は有料となりますが、こちらの方も宜しくお願いします。

テーマは

  • 現在の不動産投資の状況
  • 金融機関の融資の情報
  • 賃貸併用住宅の取得について
  • 入居者をどう集めるかについて

などなどです。

ちょっと、中身に触れると、現役銀行員から稟議書の書き方を聞き、どの様に稟議書を書いたら良いのか聞きました。

埼玉の某駅から徒歩30分、築古6世帯のアパートを6分の一から、6分の5まで入居させた手法も客付けの営業マンから聞きました。

賃貸併用住宅をどの立地に建てれば良いか、融資はどうかという事もお話しさせてもらいます。

次回作の新刊の相続や所有地の収益化についてもです。
不動産投資に絡む全般の話をしていきたいと考えています。

時節柄、三密を避けるために少数できっちりと対策して行います。
来週の土曜日と急なスケジュールですけど、お待ちしています。
今後はセミナーを毎月開催しようかと、考えてはいるんです、、、、
頑張ります。

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相談案件3

2021年4月10日ワンルームマンション投資のご相談

サイトから相談申し込み頂き、直近の相談案件について書かせてもらっています。

今回のご相談は、区分所有のワンルーム投資用マンションを7つお買いになって、トータルではトントンだということになるが、場合によっては固定資産税とか支払うと赤字になってしまうとのことです。
この先は間違いなく赤字になる恐怖を感じてるとのことです。

資料を見せて頂いたのですが、10年前から買ってました。
その物件は中目黒や明大前という最高の立地なので、1千7百万円とか1千8百万円で買えてたので、手のこりが半分近くあります。

この2つの案件でやめておけばまだ安泰だったとは思うのですが、その先は不動産屋の営業マンは、そうは問屋が卸してくれない状態になりますね。
それはそうです、彼らは猟犬です、人が良いサラリーマンさんはカモ君になってしまいます。

直近、2つ買い増して計7戸の区分所有のオーナーになり、めでたしめでたしというところですが、そうではなく、ちょっとヤバい感じになってきました。
噂にはきいてましたが、現在サラリーマンに普通に融資が出るのはワンルーム投資だけだと、本当に融資が簡単におりています。
ノンバンクなので自由なんですね、、、、、2800万とか2900万のワンルーム投資が頭金50万円とかで良いんです。
35年ローンがです、これは買いやすいですね。
でも、手のこりがないんです、というか既にマイナスになっています。

それで、売却したいと考えるとオーナーチェンジでは最低10%以上でないと投資家は買ってくれないと思います。
4%のものを10%で売ると幾ら銀行に追い金払えば担保抜いてくれるかということです。
試しに計算してみて下さい。
この営業マンはいつでも買い取ると言ってたそうです。
販売価格で買い取ってくれたらよいですね。(棒読み)

取り合えす、先ずは交渉してみてもらいます。
この直近購入された物件次第で今後の展開が決まります。
不動産や建築というのは、非対称性がもの凄いです、これは業者側がもの凄く知識と経験を持ってて、全く知識と経験ない消費者にどんどん仕掛けてきます。
本当に、冷静な判断が必要だと思います。

少数精鋭の実践勉強会
» 世田谷、目黒にアパートを建てる会

相談案件2

2021年4月9日客付け相談

前回は詐欺に遭った相談のことについて書きましたが、今回は入居付けについてのことです。

先日来られた方は、客付けについて悩んでいました。
この客付けの相談を受けまして、僕が自主管理でやっていた経験から可能な限りお答えしました。

まずは、客付けの仕組みを説明させてもらいまして、その後にどのようにするのが一番良いか、ということを考えてもらいます。
僕の手法は世田谷や目黒、川崎がメインで、栃木県の宇都宮や佐野、静岡県の牧ノ原と物件がいくつか飛び地になっています。
地域によって客付け業者さんの考え方や手法はだいぶ違いますね。

基本的には東京や川崎市などの人口密集地の客付け業者さんが激戦の地域でのお話しになります。
客付け業者選びは物件のそばの駅やターミナル駅に行き、土日に定点観測します。
土日に店舗で契約したり、案内に出たり入ったりするケースが多いです。
それで、土日にお客さんが多いところはスーモなどの広告掲載にお金掛けていますので、集客力が強いのです。

そこに、土日は忙しいので、夕方以降に行くか、平日に行くかして、直接客付けの不動産屋に行って、話をしてお願いします。
これだけで、不動産屋さんとしては大家さんから広告宣伝費1ヶ月、入居者から仲介料1ヶ月入るのです。
レインズという不動産屋だけが見られるサイト経由だと大家側の元付けが1ヶ月持っていってしまい、客付け側の不動産屋は仲介料が1ヶ月しか入りません。
それこそ歩合給である敏腕営業マンこそどちらを選ぶか分かりますね。

この場合は物件力以上に営業トークがものを言います、そこに物件力があれば後はわかりますね。
地方によっては広告宣伝費が3ヶ月だとか6ヶ月だとか取る地域もありますが、考え方は同じです。
このほかにも、いろいろ手法はありますが、大家さんは客付け営業マンに気持ちよく仕事をしてもらうのが、満室への道です。

世田谷、目黒にアパートにアパートを建てる会が4月24日にいよいよ始まります。
今回はプレスタートなります、宜しければご参加下さい。
3密回避、換気に注意して渋谷の会場で少数でスタートする予定です。
名前は世田谷、目黒にアパートを建てる会ですけど、いろんなことをお伝えしたいと考えています。
興味ある方はこちらからどうぞ。

少数精鋭の実践勉強会
» 世田谷、目黒にアパートを建てる会

相談案件

2021年4月6日相談案件

最近、ブログサボってまして、動きがないと思われますが、地味に日々動いてます。
現在、相続関連の新刊の最終段階になっています。原稿の修正が日々続いています。

そして、駒沢の事務所のリフォームをしていますが、これも後はトイレまわりと会議用のテーブルとイスが届けば完了です。
工事の時に出た廃棄物は1.5トントラック2台分にもなりました。
この事務所は昔やってたコンサルのアパート投資の王道以来17年は使っていたので、古くなり、ゴミも貯まるはずです。

そんな中で相談や面談をさせて頂き、動いています。今月下旬から世田谷、目黒にアパートを建てる会をスタートする予定です。
今月はプレオープンな感じでスタートします。
詳細は後ほどご連絡します、興味にある方はご参加下さい。

さて、先日、今までとは全く違う相談が来ました。
その相談というのは、詐欺に遭い城南地域にある1等地の60坪と50坪の収益物件、40坪の自宅、更に区分所有のマンション2つが詐欺師に騙されて、時価6億円位の財産をすべて失うことになってしまうとのことです。

この詐欺スキームは良く考えられています。登場人物や法人が複数ありまして、感心するくらいなのですが、しかし、ちょっと考えるとこれに引っかかる人がいるのが不思議です。
厳しいようだけど、これは本当に救いようがないし、取り返しもつきません。
知人の弁護士に状況を聞いたのですけど、これは裁判でもキツいだろうと言われました。
近いうちにこの相談者を知人の弁護士に会ってもらい、何とか少しでも取り戻せる様に出来たらと思っています。

少数精鋭の実践勉強会
» 世田谷、目黒にアパートを建てる会

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