立地に徹底的にこだわる不動産投資ブログ

セミナー告知!

いつもの様にセミナー告知が、突然で、急ですみません。
来週のセミナーの告知ですので、宜しくお願いします。

4月24日(土)13時15分より渋谷にて不動産投資セミナーを開催させて頂きます。
なんと、来週の土曜日ですね。笑

今回は、今年になって、再開する初めてのセミナーですので、プレ開催という感じですので、参加費は無料とさせて頂きます。
次回、5月以降は有料となりますが、こちらの方も宜しくお願いします。

テーマは

  • 現在の不動産投資の状況
  • 金融機関の融資の情報
  • 賃貸併用住宅の取得について
  • 入居者をどう集めるかについて

などなどです。

ちょっと、中身に触れると、現役銀行員から稟議書の書き方を聞き、どの様に稟議書を書いたら良いのか聞きました。

埼玉の某駅から徒歩30分、築古6世帯のアパートを6分の一から、6分の5まで入居させた手法も客付けの営業マンから聞きました。

賃貸併用住宅をどの立地に建てれば良いか、融資はどうかという事もお話しさせてもらいます。

次回作の新刊の相続や所有地の収益化についてもです。
不動産投資に絡む全般の話をしていきたいと考えています。

時節柄、三密を避けるために少数できっちりと対策して行います。
来週の土曜日と急なスケジュールですけど、お待ちしています。
今後はセミナーを毎月開催しようかと、考えてはいるんです、、、、
頑張ります。

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相談案件3

2021年4月10日ワンルームマンション投資のご相談

サイトから相談申し込み頂き、直近の相談案件について書かせてもらっています。

今回のご相談は、区分所有のワンルーム投資用マンションを7つお買いになって、トータルではトントンだということになるが、場合によっては固定資産税とか支払うと赤字になってしまうとのことです。
この先は間違いなく赤字になる恐怖を感じてるとのことです。

資料を見せて頂いたのですが、10年前から買ってました。
その物件は中目黒や明大前という最高の立地なので、1千7百万円とか1千8百万円で買えてたので、手のこりが半分近くあります。

この2つの案件でやめておけばまだ安泰だったとは思うのですが、その先は不動産屋の営業マンは、そうは問屋が卸してくれない状態になりますね。
それはそうです、彼らは猟犬です、人が良いサラリーマンさんはカモ君になってしまいます。

直近、2つ買い増して計7戸の区分所有のオーナーになり、めでたしめでたしというところですが、そうではなく、ちょっとヤバい感じになってきました。
噂にはきいてましたが、現在サラリーマンに普通に融資が出るのはワンルーム投資だけだと、本当に融資が簡単におりています。
ノンバンクなので自由なんですね、、、、、2800万とか2900万のワンルーム投資が頭金50万円とかで良いんです。
35年ローンがです、これは買いやすいですね。
でも、手のこりがないんです、というか既にマイナスになっています。

それで、売却したいと考えるとオーナーチェンジでは最低10%以上でないと投資家は買ってくれないと思います。
4%のものを10%で売ると幾ら銀行に追い金払えば担保抜いてくれるかということです。
試しに計算してみて下さい。
この営業マンはいつでも買い取ると言ってたそうです。
販売価格で買い取ってくれたらよいですね。(棒読み)

取り合えす、先ずは交渉してみてもらいます。
この直近購入された物件次第で今後の展開が決まります。
不動産や建築というのは、非対称性がもの凄いです、これは業者側がもの凄く知識と経験を持ってて、全く知識と経験ない消費者にどんどん仕掛けてきます。
本当に、冷静な判断が必要だと思います。

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相談案件2

2021年4月9日客付け相談

前回は詐欺に遭った相談のことについて書きましたが、今回は入居付けについてのことです。

先日来られた方は、客付けについて悩んでいました。
この客付けの相談を受けまして、僕が自主管理でやっていた経験から可能な限りお答えしました。

まずは、客付けの仕組みを説明させてもらいまして、その後にどのようにするのが一番良いか、ということを考えてもらいます。
僕の手法は世田谷や目黒、川崎がメインで、栃木県の宇都宮や佐野、静岡県の牧ノ原と物件がいくつか飛び地になっています。
地域によって客付け業者さんの考え方や手法はだいぶ違いますね。

基本的には東京や川崎市などの人口密集地の客付け業者さんが激戦の地域でのお話しになります。
客付け業者選びは物件のそばの駅やターミナル駅に行き、土日に定点観測します。
土日に店舗で契約したり、案内に出たり入ったりするケースが多いです。
それで、土日にお客さんが多いところはスーモなどの広告掲載にお金掛けていますので、集客力が強いのです。

そこに、土日は忙しいので、夕方以降に行くか、平日に行くかして、直接客付けの不動産屋に行って、話をしてお願いします。
これだけで、不動産屋さんとしては大家さんから広告宣伝費1ヶ月、入居者から仲介料1ヶ月入るのです。
レインズという不動産屋だけが見られるサイト経由だと大家側の元付けが1ヶ月持っていってしまい、客付け側の不動産屋は仲介料が1ヶ月しか入りません。
それこそ歩合給である敏腕営業マンこそどちらを選ぶか分かりますね。

この場合は物件力以上に営業トークがものを言います、そこに物件力があれば後はわかりますね。
地方によっては広告宣伝費が3ヶ月だとか6ヶ月だとか取る地域もありますが、考え方は同じです。
このほかにも、いろいろ手法はありますが、大家さんは客付け営業マンに気持ちよく仕事をしてもらうのが、満室への道です。

世田谷、目黒にアパートにアパートを建てる会が4月24日にいよいよ始まります。
今回はプレスタートなります、宜しければご参加下さい。
3密回避、換気に注意して渋谷の会場で少数でスタートする予定です。
名前は世田谷、目黒にアパートを建てる会ですけど、いろんなことをお伝えしたいと考えています。
興味ある方はこちらからどうぞ。

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相談案件

2021年4月6日相談案件

最近、ブログサボってまして、動きがないと思われますが、地味に日々動いてます。
現在、相続関連の新刊の最終段階になっています。原稿の修正が日々続いています。

そして、駒沢の事務所のリフォームをしていますが、これも後はトイレまわりと会議用のテーブルとイスが届けば完了です。
工事の時に出た廃棄物は1.5トントラック2台分にもなりました。
この事務所は昔やってたコンサルのアパート投資の王道以来17年は使っていたので、古くなり、ゴミも貯まるはずです。

そんな中で相談や面談をさせて頂き、動いています。今月下旬から世田谷、目黒にアパートを建てる会をスタートする予定です。
今月はプレオープンな感じでスタートします。
詳細は後ほどご連絡します、興味にある方はご参加下さい。

さて、先日、今までとは全く違う相談が来ました。
その相談というのは、詐欺に遭い城南地域にある1等地の60坪と50坪の収益物件、40坪の自宅、更に区分所有のマンション2つが詐欺師に騙されて、時価6億円位の財産をすべて失うことになってしまうとのことです。

この詐欺スキームは良く考えられています。登場人物や法人が複数ありまして、感心するくらいなのですが、しかし、ちょっと考えるとこれに引っかかる人がいるのが不思議です。
厳しいようだけど、これは本当に救いようがないし、取り返しもつきません。
知人の弁護士に状況を聞いたのですけど、これは裁判でもキツいだろうと言われました。
近いうちにこの相談者を知人の弁護士に会ってもらい、何とか少しでも取り戻せる様に出来たらと思っています。

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アパート用地

20210315blogアパート用地

最近、関係者に気合い入れてもらってアパート向けの土地を探してもらっていますが、ひとくちにアパート向けの土地と言っても、3パターンあるんです。
この3パターンから更に駅から徒歩10分以内、徒歩5分以内とありまして、土地の形状も整形地、敷地延長とある上に、世田谷区、目黒区、品川区、大田区、杉並区とかにこれまた限定しています。

土地を探してる関係者には分かりやすくした説明が載った関係者向けののサイトに、アップしてもらっています、同時にいろんな方が探しているので、重複したら場合はアップされた時間が全てに優先されるという公平なジャッジをしています。

ここが、今までと違い物件を頼まれてからの土地探しのスピードがアップしてまして、土地が決まれば即設計士にプラン考えて、賃料査定して依頼された方には、マイソク、建築プラン、建築見積もり、賃料査定の4点セットが作成出来て、喜んで頂けると自負しています。

ところがですね、土地はじりじりと上がっています。
僕が2002年にアパートを建てようと思った時は桜新町の敷地延長は坪当り100万円でした。
また、駒沢の整形地は坪当り200万円でしたので、今思うと隔世の感があります。
現在はどうかというと、敷地延長が200万円整形地が400万円とかいう販売価格になっています。

これが、世田谷、目黒の土地ウォッチャーとしては、なんか分かんないうちにじりじりと20年掛けて上がってる感じなんです。
僕が2002年からアパート建てるのなら一に立地、二に立地、三も四も五も立地だと馬鹿の一つ覚えで言い続けてきたのが正解だと確信しました。

これから、20年経っても変らないと思っていますし、更にこの先もじりじり値上がりするのは間違いないです。
これは世田谷、目黒在住の半世紀以上の不肖白岩が経験値から導き出しました。
立地が全てです、しかし、土地から買うつもりの方はいくら立地が良くても、青山や西麻布、裏原宿、恵比寿などは全く利回りませんのでご注意下さい。笑

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吹き抜けアパート

20210311blog吹き抜けアパート

先日、世田谷にある僕の吹き抜け型アパートに空室が出て、入居者がすぐ決まり、改めて思うのですが、吹き抜け型アパートは強いなと。
自画自賛で申し訳ないのですが、客付けの不動産営業マンからはとても決まりやすいと褒めてもらっています。
満室王子の穴澤君以外の不動産客付け営業マンも連れてきてくれるのが、この物件のパワーであるとおもいますし、有り難い事でもあります。

今回は退去清掃が終わるか終わらないかのタイミングで入居の申し込みをして頂き嬉しい限りです。
入居された方は有名な設計事務所にお勤めのカップルさんです、設計のプロが喜んでくれるのが、また良い感じです。
清掃後にちょっと部屋みたのですが、壁紙変えて無くて、ところどころ黒ずんでたりしましたが、これで即入居というのは、立地と物件力のなせる技だと自負しています。

2002年に買った土地新築して2003年から稼働して2021年の今でも退去したらすぐ入居という、このような状況が続のは本当に立地が勝負だと思っています。
2050年に次の世代がこの物件をきっちり運営できるということに、根拠がある、絶対的な自信があります。
もっとも、2050年には僕はこの世に居ないと思いますが、、、、

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2050年の東京

20210308blog

新書なんですけど、榊淳司(サカキアツシ)著、イースト新書刊
「ようこそ、2050年の東京へ」
生き残る不動産、廃墟になる不動産

という本を読みました。
基本的に僕がぼんやり考えていたことを、きちんと表現してくれています。
この本を読むと、30年後は地方とかにアパート買ったり、マイホーム買ったりしたらかなり厳しくなると痛感させられます。

今から30年前というと1990年です。
まだまだ、バブルの余韻があり、日本は浮かれていました。
更にその中でも首都である東京はもの凄くうかれていましたが、あれから既に30年が経ってしまったのです。
これから、30年とかもあっという間に来てしまいそうですね。

でも、不動産投資ローンや住宅ローンを30年以上借りてる人はまだその時にローンの返済が残っているのです。
それが、今と同じ状況なら別に何ともないのですが、これからの30年の変化の恐ろしさを想像すると、、、、

この本は1990年の東京の街を仕事で歩いていた著者が、今回2020年の東京の街を
歩いて比較して、更にそこから2050年の東京の街をリアルにイメージした本です。
30年で変わってない街と変わってしまった街、その違いは歩ける街か歩けない街かの違いだと著者は言ってます。
歩ける街は店とかビルとかは多少変化していますが、根本的に30年後にも根本的に変らないだろうと言っています。

銀座は銀座で30年経ってもいまとほとんど変らないだろうと言ってます、僕もそう思います。
渋谷、新宿、上野、池袋、品川、恵比寿、六本木あたりもそのまま繁栄していけるし、住宅街の地域に囲まれてる繁華街である下北沢、中目黒、代官山、吉祥寺、中野なんかも30年後もあまり変らないという。

アパートやマンションの運営はマラソンと同じ長丁場です、数年上手くいって、勝った勝ったといっても意味の無いこととは言いませんが、ちょっと原点に帰って考えてみましょう。

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土地の有効利用

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最近、偶然か分かりませんが、自宅の土地の有効利用についての相談が続きました。
親の土地を相続しても有効な利用方法がなかなか難しいと考えてしまうケースがあります。

もちろん、相続だけで無くマイホームを購入されて、住宅ローンも終わり、そろそろ定年が近いというか方にも、実はマイホームの有効利用があることに気がつかれてないことも結構あります。
ちょっと、意識とか発想を変えてみるだけで、人生が大幅に豊かになるかもしれません。

僕が駒沢で事務所にも使っている6部屋のアパートは40坪の土地に建っています、これはちょっとしたマイホーム用地と同じです。
地域によって、プランは変りますが、電車の駅から近い40坪土地は普通に良い6部屋のアパートが建ちます。
自宅や相続した親の土地なら、土地の取得費が要りませんので、建物利回りがとても良くなります。

それは、何を意味するかというと、手残りが凄くでます、老後に年金+賃料という、なかなか素敵な生活を送ることが出来ます。
ちょっと、発想変えてみて、無理もない豊かな生活をおくって下さい。

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世田谷、目黒にアパートを建てる会

20210301blog

僕の父が急死して、土地やアパートの相続をして、2004年に吹き抜け型アパートを竣工しました。
東急田園都市線、桜新町という駅から歩いて10分位なんですが、なんか最後に10部屋全部貸すのがもったいなくなってしまい、101号室を僕の個人事務所にして気楽に使っていました。
部屋がとても快適で、本読んだり、客付け不動産営業マンが訪ねて来たり、設計屋さんと打ち合わせたりして楽しく大家ライフをしていたのを思い出します。

そんな、楽しく過ごしていたときに、僕は当時いろんな不動産投資の勉強会に顔出して情報収集していたのですが、ある勉強会の懇親会で自分の物件が、旗竿地で土地を通常より安く買って重層長屋の吹き抜け型アパートを新築したと言ったら、懇親会の僕の席のまわりの人が5人帰りにその物件を見たいというので、一緒に行ったのです。
今でも覚えていますが、かなり大雨の中、夜の9時に銀座の懇親会の会場から電車に乗ってその5人を連れて僕の吹き抜け型アパートの外部も内部も見てもらいました。

それが、僕がこの様に、人様の物件購入のサポートの始まりとなっています。
見に来た全員がこの様な物件が欲しいと口をそろえて言いまして、僕は不動産投資する人のパワーに驚いたのを強烈な印象として残っています。
結局、それ以降数え切れない程、新築アパートのお手伝いをさせてもらいました。

その後「世田谷、目黒にアパート建てる会」という勉強会を立ち上げまして、月に1回の実践的な勉強会を主宰してました。
ちょっと、この勉強会は独特で室内でやるセミナーだけではなく、建築現場での設計士、大工、工務店社長、入居付営業マンなどなど、とにかく実践的に運営していました。
最盛期には187人の会員さんになってしまいまして、大盛況でしたが、その頃からちょっと神奈川県でJリーグ加入目指すクラブの立ち上げとかやりまして、その会はお任せしてしまい手を引いてしまいました。

そして、2021年4月から「世田谷、目黒にアパートを建てる会」再出発ではなく全く新しい勉強会として復活させることにしました。
16年の歳月が経ち不動産投資を取り巻く環境は変りましたが、僕が提唱していた世田谷目黒駅徒歩10分以内の旗竿地の立地に新築吹き抜けアパート建てるという手法を軸に実践的に勉強していきたいと思っています。

少数精鋭の実践勉強会「世田谷、目黒にアパート建てる会」興味のある方はご参加下さい。
月1回の室内もしくは現場での勉強会があります、映像での配信も予定しています。
参加費は入会金1万円、年会費6万円で考えていますので、宜しくお願いします。

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貸家建付地スキーム

20210215blog

貸家建付地による相続方法による親の土地もしくは親が購入した土地に関して、税理士さんによっては、ちょっと教科書通り過ぎて、困った事になってしまうケースがあります。

今回、ちょっと危ういケースが起こりそうでした。
それは、お父様が個人で土地を購入されて、お子さんが法人を立ち上げ建物を法人名義で所有するというケースでした。

この手法は既に僕はやっていた手法です。
母親の名義の土地に僕と姉の不動産管理会社の法人を立ち上げて、建物の名義を法人に土地の名義は母親の個人名義となっています。
その際の母親に支払う地代を時価の6%と税務上決められているとか、全く認識してませんでした。

それは、当たり前で僕らは時価の6%とかは払っていませんでした。
世田谷区や目黒区のアパート用地の時価の6%とかとんでもない数字になってしまいますからね。
それを防ぐのに、もちろんきちんとした手法がありました。

しかし、これは税務上の教科書通りの考え方だけでは、ちょっと見落としがあるかもしれません。
今回のケースも依頼者さんの税理士は6%の地代が掛かるから、父親と子供の個人と個人の契約書を交わせた方が良いというのです。

僕の経験から違うと思ったのですが、きちんと説明するには僕の顧問税理士の浅野さんから、書面で説明してもらいました。
今更ですが、僕自身が非常に分かりやすく納得させられました。
相続税対策は奥が深いです。

ご相談もご遠慮なくどうぞご連絡下さい。
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