立地に徹底的にこだわる不動産投資ブログ

身の丈アパート

身の丈アパートというのを考えまして、これはサラリーマンさんには向いているのではないかと思っています。
無理なく買えて、リスクは少なく、入居は堅いという感じです。
これには、2タイプありまして、一つは4世帯の小ぶりのアパートでして、30坪前後の土地があれば出来ます。

この小ぶりのアパートは入居に向けての方法が独特でして、長期間満室になります。
また、かなり先になりますが、出口はかなり楽です、東京に隣接した地域に4世帯の小ぶりのアパートは売り物が余りなくて売りやすいのは間違いないです。

もう一つは職人住宅です、これは戸建てタイプで僕が栃木に実際に4棟持っています。
更に、都下立地ですが、親族の土地があり駅からも遠いのですが、アパートはどうかと相談されましたが、土地は普通の住宅用地で、テラスハウス風で2世帯の職人住宅を新築しました。
これは、一度入るとなかなか退去になりません。
総計6部屋でこれだけ年数が経ってるのに出入りがほとんどないんです、これは大家にとってなかなか良い賃貸住宅だと思います。
職人住宅と呼んでいますが、車好きの方が先に入ってしまい、ガレージ住宅という感じなってしまってます。

さて、これは住宅ローンで居住面積50%以上にすれば住宅ローンで建てられます、賃料は余裕で10万円以上取れますから、住宅ローンはかなり軽減できます。
郊外に新築建てる方は是非この手法を活用して下さい。

次回の11月27日(土)の不動産投資セミナーは身の丈アパートについて話します。
興味のある方は是非ご参加下さい。

「身の丈アパート投資」セミナー:11/27(土)

不動産投資について

不動産投資は今はかなり認知されてきて、あちらこちらに、不動産投資の勉強会があり、大家さんから、不動産業者まで、融資が厳しくなり、再現性が無くなっても不動産投資セミナーも山ほどあります。

僕は父の急死から受け継いだ既存アパートや受け継いだ土地から新築したアパートなどを2002年からアパート管理や新築などを始めて、既に20年位になってしまいました。
アパートローンは20年前後で借りまして、総額6億円もの借り入れで、当初は完全にビビってたこは今でも忘れていません。

20年の月日が流れて、支払いのゴールもだいぶ見えて、気持ちがだいぶ楽になりました。
一口に20年と言いいますが、本当にいろいろありましたね、一番最初に融資を頼んでいた銀行が事実上倒産したりしましたが、今では考えられないのですが、メガバンク2行から融資がおりて片方に断ってしまい、担当者さんからもっと早く言えと怒られたりもしました。

その後、メガバンクでも融資がゆるくなりドンドン出たりしてましたが、突然貸しすぎか、焦げ付きか分かりませんが、急に厳しくなったのを覚えています。
それでも、土地はじりじり上がり出しましたが、そこにリーマンショックが来て、不動産業者の抱えていた土地の投げ売りも始まり、その時に勉強会を主宰してて、会員さんにコンサルで新築物件のサポートをかなりしたのが記憶に残っています。

僕の駒沢大学の土地を2002年購入時は坪あたり198万円で買ったのが、リーマンショックという未曾有の経済危機が来ても、近隣の売買事例が坪あたり250万円だったのを驚異的だと思いまして、やはり、土地は立地という価値で買うものだと再認識しました。
直近では近隣の土地が坪あたり400万円で売れて、現在新築住宅を建築中です。

しかし、事ここに至ると新築で世田谷区や目黒区で新築アパート建てるというのは完全に無理になってきました。
唯一、向いてるのは相続対策の貸家建付地による新築アパートです、これは、本当にこの地域ではバランスが良くて、相続対策では是非やるべきことだと思います。

4~6年前には地銀の融資が一気に緩み、オーバーローン、フルローンなどの不動産投資ローンが湯水のごとく沸きだし、しまいには1棟1法人など手法まで登場しましたが、今は見る影もありません、この頃中古でガンガン買った大家さんは今はどうなんでしょうか。

不動産投資は本当にいろいろありまして面白いです。
今後、サボっていたブログを再開していきますので、宜しくお願いします。

身の丈アパート投資

身の丈アパート用地

最近の僕の考え方は身の丈に合った4世帯のアパートを人によっての考え方にもよりますが、1~4棟あれば十分ではないかと思っています。
1棟4部屋で20万円弱の賃料が入って、キャッシュフローが4割位でローン返済が6割位な感じです、これなら、半分空室になっても普通に耐えられますし、土地と新築4戸の総事業費が3600万円位なら怖くないと思います。

退去したら入居率0%になってしまう新築ワンルーム投資と違って、100%退去はない4世帯のアパートは安全で健全だと思います。
新築の小ぶりの4世帯アパートは大規模修繕工事とかほとんど掛かりませんし、全部屋が角部屋ですから、入居者もストレスが超少ないです。

と、いうことで、この身の丈アパート投資はサラリーマンさんや旦那さんが不動産投資に理解のある奥様にももってこいの不動産投資です。
ローンが終わって20万近くの賃料があればとても幸せになれます、月に20万か40万か60万かは単なる棟数で決まります、あと、4世帯のアパートは古くなっても単価が安いので売りやすい上、市場に出る物件が少なくて有利です。

ローンが終わったら、中古で利回り10%で売ったら十分でしょう。
10%の販売価格は計算してみて下さい。笑
是非、皆さんもこれからは再現性のある身の丈アパート投資という考え方をお勧めします。
異次元の金融緩和時代のイケイケ不動産投資は既に再現性がありませんのでご一考下さい。

「身の丈アパート投資」セミナー:10/24(日)

埼玉県案内

埼玉アパート土地探し

最近は土地チェックに埼玉県と千葉県に行きます。
何故、マメに土地チェックに行くかというと、世田谷や目黒に比べたら買い手は少ないから余裕だろうとかましてたら、幾つも土地が売れてしまいまして、それまでのスピード感からは別次元になってきました。

マイホーム用地として、ある程度リーズナブルな土地は古家付きでも、割と足が速いのです。
僕が探すのは28坪から32坪位の平均的な住宅用地です、これらの土地に4世帯身の丈アパートを新築します。
建築費用はウッドショックの現在ですが、5つの工務店に定額制で戸当たりの〇〇〇万円という、サブスクアパートを目指しています、そんな中で3つの工務店さんが、承諾してくれまして、いよいよスタートします。

現在、土地は2つ契約しまして、更に買い付けは7箇所の土地を入れるべく、不動産業者に土地調査依頼してまして、同時に設計士にもプランを依頼しています。

ネットで拾った話なんですけど、埼玉県には2つの地元の有名チェーンがあり、それが、支持されてるというのです、一つは駅の近くにあるという、餃子の満州です、これは、餃子を川口工場で作ってまして、赤身の豚肉の配合や皮の水分にこだわっているそうです。
もう一つは、山田うどん食堂です、これは街道沿いにあるうどんを主体とした定食屋さんです、こちらも、メニュー豊富でリーズナブルで美味しいです。
埼玉の人に言わせたら今更なんだと言われそうですが、はまりました。

さて、久しぶりにセミナーします、告知が例によってですが、急です、あと2週間後ですが、9月25日に開催します。
時節柄、定員は4~5名です、場所は駒沢大学駅の近所です。
内容は、この「身の丈アパート投資」についてです、ちょっと内容的にアレなんで名刺と身分証は持参でお願いしたいのですが、宜しくお願いします。

参加希望の方はこちらからどうぞ
「身の丈アパート投資」セミナー:9/25(土)

不動産投資物件!

2021年8月31日不動産投資ブログ

不動産投資というのは本当にいろいろあります。
最近、強烈な物件を買われた方の話を聞きまして、驚いています、
と、言うか、まだそんな業者と金融機関があるのかよ、と突っ込み入れたくなりました。

神田に今年6月に完成して、即入居可能な物件の話です、8月になってまだひと部屋も入居決まらなくて、入居付け職人の穴澤君が頼まれて見に行ったら、4階建てで、各階2部屋のエレベーター無しのマンションです。

各部屋18平米の鰻の寝床みたいな細長い部屋だそうです。
部屋の一番広いところで1.5mですから、普通のシングルだと隙間がなくなるので、セミシングルしか置けないというのです。
それで、家賃は11万から12万円ですからね、さすが、建て売り投資物件ですね、それに、いつか来た道である、フルローンの融資がついていました。

最後にご愛敬です、東京のど真ん中の神田にそびえ立つマンションがですね、
プロパンガスなんです、、、、驚きませんか?
からくりは普通に想像つきますが。笑

プロパンガスの件についてはまた後日書かせてもらいます、ネットの時代です、
入居者は馬鹿ではありませんからね。

「身の丈アパート投資」セミナー:9/25(土)
申し込みはこちらからどうぞ

相談4件!

身の丈アパート

一昨日の土曜日に郊外型新築アパートの件、不動産屋にやられた案件などなど、午前に2件、午後に2件させて頂きました。
その後別件で工務店さんと打ち合わせしてまして、なかなか充実した1日でした。

そんな中で自分の中で最近では一二を争う閃きがありました。
これは、ちょっと凄いんです、年収が低くても条件がばっちり合う人は頭金もほとんど要らないで身の丈アパートの新築物件が所有できる手法なのです。

更にもう一つの手法はまだ1年か2年掛かると思いますが、これはこれで、誰もが頭金500万円で4世帯の身の丈アパートが持てるとという手法なのです。
この、物件の場合はローン支払っていても、月の賃料の40%がキャッシュフローが出るように設定出来るのではないかと思っています。

新築価格は1部屋あたりの価格が定額のサブスクになるように5社の工務店に交渉中です。
僕が最近思うのは、僕も含めて普通の人は無理して大きな物件買って苦労するより、4世帯身の丈アパートを3~6棟持ってる方が気楽で老後安心だと思っています。

今回のコロナ禍で身をもって分かったというか、嫌でも分からせられたという感じです。

「身の丈アパート投資」セミナー:9/25(土)
申し込みはこちらからどうぞ

超!お久しぶり

都内一等地

気が付いたら1か月以上もブログをサボってしまいました。
その間は別に遊んでいた訳ではないのですが、書こう書こうと思いつつ、明日書こう、明日書こうと何と1か月も経っていました。

その間にはワクチンを2回接種しまして、2回目には副反応で38度が2日から3日位出たような感じです。
その後の倦怠感も結構ひどくて、ただでさえズボラな僕が致命的に怠慢になってしまいました。

それでも、不動産投資は現場で起きています。
超一等地での地鎮祭があり、一等地での竣工検査もありまして、更に超々一等地の指値での買い付け交渉と買い付け証明を頂くという出来事もありました。

更には郊外型新築4戸アパート用地の契約も終わり、9月に決済して引き渡しもあります。
こちらも1棟目のスタートですが、今後も続々と始まる予定です。
既にこの新型郊外型4戸アパートは20名近い新規の方が希望されるという本当に有難いことに、感謝、深謝です。

コロナ禍のインバウンド壊滅という中での旅館の管理業務も、出血を抑えつつ歯を食いしばって、オーナーさんと共に世界が安心して旅が出来る日が来て、日本にゲストが押しかけて来るの日を信じて待ってます。

僕は株式投資で大失敗して、破産した時に、株式投資の世界ででよく言われてた格言をいつも心の中で思っていました。
「夜明け前は、一番暗い」
明るい未来が絶対に来ます、それまでは何が何でも、踏ん張りましょう。

「身の丈アパート投資」セミナー:8/22(日)
申し込みはこちらからどうぞ

土地調査

2021年7月土地調査

先日、関係者4人で郊外型新築身の丈アパートの土地調査に行ってきました。
車で移動なのですが、運転は元戦闘機パイロット大家の前川君がやってくれ、ナビは事務局の門口君が助手席でやってくれ、僕は後ろで寛いでいれば目的地に着いてしまうという、とても楽な調査でした。

今回は60件のマイソクから絞り込んだ9か所の土地を見に行きました。
僕らの調査は、測量してあるか、公簿売買か、現況渡しか、更地渡しか、隣地の環境は、掘削許可が必要か、ライフラインはどうか、などなど、不動産会社の調査とは全くちがうのです。

そこの土地がどんな環境か、周辺にスーパーマーケットはあるか、駅はどうか、バス停はあるか、道は平たんか、病院や飲食店はどうか、などなど、入居者の視点で常にチェックしていきます。

これだけ、過当競争になってて、少子高齢化の時代はかなり先まで見通さないと不動産投資はお荷物になってしまいます。
僕自身も静岡県と栃木県でお荷物経験していますからわかりますし、相談の方もかなりリアルに大変な状態なのを受けています。

インバウンドで旅館や民泊はかなり打撃を受けていますが、それでもこのコロナ禍をを乗り切ることが出来れば、まだ明るい未来はあると思えば我慢できますが、少子高齢化は盛り返すことや、人口が増えて突如入居者が増えるということも、ないのが現実です。
だからこそ、普通のアパートは慎重にやらねばいけないと思っています。

今回調査した土地は基本的にすべてが4世帯の木造アパート用地です。
4世帯の2階建てアパートの良いところは、全て角部屋ですから、入居者さんも快適に生活できると思います。
また、オーナーさんも無理することなく所有出来ますし、売却するときも4世帯の木造アパートなので、小ぶりで中古の単価も安いので買い手が多くて売りやすいです。

既に、大げさでなく多数のオーナー希望の方がいまして、土地を慎重でスピーディーに探しています、と、同時に工務店にも見積もりお願いしています。
既に買い付けももらってる土地がありまして、急がねばです。

「身の丈アパート投資」セミナー:7/18(日)
申し込みはこちらからどうぞ

身の丈アパート投資セミナー!

身の丈アパート投資セミナー

昨日は無事に定員5人の少数でのセミナー「身の丈アパート投資」第2回を無事に開催出来ました。
参加された皆さんは、この郊外型新築身の丈アパートの全容を理解して頂き、安全性と何故か収益性が両立する仕組みにビックリしてもらえたと思っています。
このセミナーに参加される方には名刺と身分証を持ってきて頂くのが、最低条件となっていますが、2回開催して皆さん快く提示して頂き、感謝、深謝です。

話は変わりますが、コンサルの方は3人という少数のスタッフでやっていますので、現時点では月に4棟の身の丈アパートの新築が限界となっています。
スタッフ3人というのは、元戦闘機パイロットの前川君、事務局やってもらってる門口君、そして、起業するまで3年間丁稚奉公するという息子だけで、土地選定、企画、融資、入居付けから管理アドバイスや選定まで全てやっています。
もちろん、外部パートナーの力にも助けられてるのは間違いないと思っています。

他所の業者さん、コンサルさんとの違いは何かというと、僕は兼業大家で、前川君は大家兼航空関連のビジネスをやっていまして、息子に至っては自宅に居るから金掛からない。
唯一の専業者は事務局とネット回りやってくれてる門口君だけですからね。
(息子は1月まで東大行ってたんですが、起業したいとかで、あと3か月で卒業なのに、中退してうちで期間限定丁稚奉公中です、父親は学歴全く気にしないので。笑)
更に、事務所は僕の駒沢にある物件内なので、賃料は僕の不動産収入になります。

で、何が言いたいかというと、無駄な経費とか、人件費とか掛かると、まわすために、お客が、かぼちゃかカモにしか見えなくなるのが、この不動産投資業界なのです。
あやうく、僕もそっちになりそうでしたが、ギリギリ気が付いて一昨年には渋谷の事務所も引き払い、人も思い切り独立したりしてもらい、本当に少数でやるようになりました。
だからこそ、相談される方や新築依頼される方には、こちらの都合ではなく、相談者側に立って、本気で寄り添ってサポート出来るのは間違いないです、これって、半分趣味なので、サポートするお客さんも選べるし、感性合う方と一緒にアパート仕上げるのが、楽しくてワクワクします。

僕がざっくり考えて、今現在、実行し始めたのが、毎月1回定員5人の身の丈アパートセミナーを開催する、そして、随時相続案件の相談を受けて解決する、その他の不動産投資全般の相談も随時受ける、そして、月のうち1週間は放浪する。
という感じでして、すべての原点は、ほどほどです。

さて、「身の丈アパート投資」セミナーの告知もしておきます。
7月18日(日)・8月22日(日)・9月25日(土)
各回定員5名です、全て13時スタート、参加費5千円、名刺と身分証明書は持参でお願いします。

申し込みはこちらからどうぞ

身の丈アパート投資

身の丈アパートブログ

僕の書籍のタイトルで「身の丈不動産投資」というのが思っていた以上にサラリーマンさんで、これから不動産投資を考えていた方から、身の丈に合ったというのに惹かれたという方の割合が本当に多くて驚きました。

やはり、ほとんどの方は不動産投資で高速投資だ、メガだのギガだの大家とかになりたいとは思っていなくて、将来の安定を求めてる方が多いのを再認識しました。
とっても、健全で良いですね。
これが、サラリーマンさんや自営業者さんのあるべき姿だと思っています。
新築4世帯、土地建物で3千万円前後、賃料5万円×4部屋で20万円前後です。

土地を現金で買って、ローンは上物だけなら、2部屋入居でも手残りあります、
満室ならそれだけで、手残り10万ですから、繰り上げ返済とかしたらざっくり12年で完済です。
そのあとは、20万円の手残りです、3千万円でワンルーム投資をしたり、大型中古マンション1棟やるより精神衛生上とってもよいと思いますけどね。

そんなので、満室になるのか?それが、満室になるんです。
これからは、その手法を、「身の丈アパート投資」と名称変えます。笑
分かる方にだけ、分かってもらえれば良いのです。

第2回【郊外型新築完全満室アパート】セミナー:6月27日(日)
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