立地に徹底的にこだわる不動産投資ブログ

土地調査

2021年7月土地調査

先日、関係者4人で郊外型新築身の丈アパートの土地調査に行ってきました。
車で移動なのですが、運転は元戦闘機パイロット大家の前川君がやってくれ、ナビは事務局の門口君が助手席でやってくれ、僕は後ろで寛いでいれば目的地に着いてしまうという、とても楽な調査でした。

今回は60件のマイソクから絞り込んだ9か所の土地を見に行きました。
僕らの調査は、測量してあるか、公簿売買か、現況渡しか、更地渡しか、隣地の環境は、掘削許可が必要か、ライフラインはどうか、などなど、不動産会社の調査とは全くちがうのです。

そこの土地がどんな環境か、周辺にスーパーマーケットはあるか、駅はどうか、バス停はあるか、道は平たんか、病院や飲食店はどうか、などなど、入居者の視点で常にチェックしていきます。

これだけ、過当競争になってて、少子高齢化の時代はかなり先まで見通さないと不動産投資はお荷物になってしまいます。
僕自身も静岡県と栃木県でお荷物経験していますからわかりますし、相談の方もかなりリアルに大変な状態なのを受けています。

インバウンドで旅館や民泊はかなり打撃を受けていますが、それでもこのコロナ禍をを乗り切ることが出来れば、まだ明るい未来はあると思えば我慢できますが、少子高齢化は盛り返すことや、人口が増えて突如入居者が増えるということも、ないのが現実です。
だからこそ、普通のアパートは慎重にやらねばいけないと思っています。

今回調査した土地は基本的にすべてが4世帯の木造アパート用地です。
4世帯の2階建てアパートの良いところは、全て角部屋ですから、入居者さんも快適に生活できると思います。
また、オーナーさんも無理することなく所有出来ますし、売却するときも4世帯の木造アパートなので、小ぶりで中古の単価も安いので買い手が多くて売りやすいです。

既に、大げさでなく多数のオーナー希望の方がいまして、土地を慎重でスピーディーに探しています、と、同時に工務店にも見積もりお願いしています。
既に買い付けももらってる土地がありまして、急がねばです。

「身の丈アパート投資」セミナー:7/18(日)
申し込みはこちらからどうぞ

身の丈アパート投資セミナー!

身の丈アパート投資セミナー

昨日は無事に定員5人の少数でのセミナー「身の丈アパート投資」第2回を無事に開催出来ました。
参加された皆さんは、この郊外型新築身の丈アパートの全容を理解して頂き、安全性と何故か収益性が両立する仕組みにビックリしてもらえたと思っています。
このセミナーに参加される方には名刺と身分証を持ってきて頂くのが、最低条件となっていますが、2回開催して皆さん快く提示して頂き、感謝、深謝です。

話は変わりますが、コンサルの方は3人という少数のスタッフでやっていますので、現時点では月に4棟の身の丈アパートの新築が限界となっています。
スタッフ3人というのは、元戦闘機パイロットの前川君、事務局やってもらってる門口君、そして、起業するまで3年間丁稚奉公するという息子だけで、土地選定、企画、融資、入居付けから管理アドバイスや選定まで全てやっています。
もちろん、外部パートナーの力にも助けられてるのは間違いないと思っています。

他所の業者さん、コンサルさんとの違いは何かというと、僕は兼業大家で、前川君は大家兼航空関連のビジネスをやっていまして、息子に至っては自宅に居るから金掛からない。
唯一の専業者は事務局とネット回りやってくれてる門口君だけですからね。
(息子は1月まで東大行ってたんですが、起業したいとかで、あと3か月で卒業なのに、中退してうちで期間限定丁稚奉公中です、父親は学歴全く気にしないので。笑)
更に、事務所は僕の駒沢にある物件内なので、賃料は僕の不動産収入になります。

で、何が言いたいかというと、無駄な経費とか、人件費とか掛かると、まわすために、お客が、かぼちゃかカモにしか見えなくなるのが、この不動産投資業界なのです。
あやうく、僕もそっちになりそうでしたが、ギリギリ気が付いて一昨年には渋谷の事務所も引き払い、人も思い切り独立したりしてもらい、本当に少数でやるようになりました。
だからこそ、相談される方や新築依頼される方には、こちらの都合ではなく、相談者側に立って、本気で寄り添ってサポート出来るのは間違いないです、これって、半分趣味なので、サポートするお客さんも選べるし、感性合う方と一緒にアパート仕上げるのが、楽しくてワクワクします。

僕がざっくり考えて、今現在、実行し始めたのが、毎月1回定員5人の身の丈アパートセミナーを開催する、そして、随時相続案件の相談を受けて解決する、その他の不動産投資全般の相談も随時受ける、そして、月のうち1週間は放浪する。
という感じでして、すべての原点は、ほどほどです。

さて、「身の丈アパート投資」セミナーの告知もしておきます。
7月18日(日)・8月22日(日)・9月25日(土)
各回定員5名です、全て13時スタート、参加費5千円、名刺と身分証明書は持参でお願いします。

申し込みはこちらからどうぞ

身の丈アパート投資

身の丈アパートブログ

僕の書籍のタイトルで「身の丈不動産投資」というのが思っていた以上にサラリーマンさんで、これから不動産投資を考えていた方から、身の丈に合ったというのに惹かれたという方の割合が本当に多くて驚きました。

やはり、ほとんどの方は不動産投資で高速投資だ、メガだのギガだの大家とかになりたいとは思っていなくて、将来の安定を求めてる方が多いのを再認識しました。
とっても、健全で良いですね。
これが、サラリーマンさんや自営業者さんのあるべき姿だと思っています。
新築4世帯、土地建物で3千万円前後、賃料5万円×4部屋で20万円前後です。

土地を現金で買って、ローンは上物だけなら、2部屋入居でも手残りあります、
満室ならそれだけで、手残り10万ですから、繰り上げ返済とかしたらざっくり12年で完済です。
そのあとは、20万円の手残りです、3千万円でワンルーム投資をしたり、大型中古マンション1棟やるより精神衛生上とってもよいと思いますけどね。

そんなので、満室になるのか?それが、満室になるんです。
これからは、その手法を、「身の丈アパート投資」と名称変えます。笑
分かる方にだけ、分かってもらえれば良いのです。

第2回【郊外型新築完全満室アパート】セミナー:6月27日(日)
» お申込みはこちらまで

セミナー告知文

20210614ブログ

先日も定員5人のセミナーを開催して、参加の皆さんには有用な情報を共有できたと自負しています。
これからも、出来たら月に2回は開催していきたいと思っています、この独自の不動産投資セミナーはちょっと独特で、参加者1人でも全然大丈夫だと思ってる位ですから、むしろ1人や2人の方が良いかもしれません。
そこで、申し込みフォームに書く文章を仕上げたので少し長くなりますが、載せさせてもらいます。

工務店経営者の父が急死して、残された築30数年の古アパートと倉庫の土地をどうするか、ここからが、株式投資で一度大失敗してる僕の正念場でした。
さて、その時にどうするか?普通は税理士、不動産屋、ハウスメーカー、不動産投資コンサルという専門と言われている方々に相談に行きますね。
僕も当然行きましたが、本気で考え、寄り添ってくれる方は残念ながら一人もいませんでした。

専門家と言われている方たちは、本当に専門家なのか?百歩譲って専門家だとしましょう。
ところが、彼らはどちらに向いているのでしょうか、ちょっと考えてみるとよく分かりますね、当然、自分の所属してる会社や組織の方へ向いています。
これは、言わなくても理由は分かります、それは、給料がどこから出て、誰からもらっているかという事実です。

更に問題なのは、彼らは実際に不動産投資という莫大な借金を背負う投資を個人的にほぼしていません、というか、むしろ不動産投資に興味もない方が多いのです。
その様な感覚だからこそ、30年ローンとか35年ローンとかの、リスクを背負って不動産投資をしませんから所詮他人事なのです。

僕自身は自分の全物件の不動産投資の借り入れ額は6億円です、これは絶対に失敗出来る金額ではありません。
これを失敗すると、残り人生、子供達の将来まで影響してしまいます。
だからこそ、失敗は出来ません。

不動産投資は例えればマラソンです、人生80年以上走り続ける上での伴走者です、伴走者が倒れたら困りますね。
ところが、不動産投資はそこまで長期に渡って考えなければならないのに、プロと称する方々は実は、そこまで考え込んでいないでアドバイスします。
全てのリスクは不動産投資をした人に掛かってきますので、慎重過ぎても問題なしです、むしろ慎重すぎて欲しいと思っています。

日本という国は少子高齢化、産業構造の変化、全てが硬直化した組織、岩盤規制などが衰退に向かっていますが、その中で20年後30年後を見据えた不動産投資をして、自分とその家族だけでも格差社会を生き残りましょう。
それには、物件という木を見るだけではいけません、日本という枯れ始めた森全体を見る様にしましょう。

具体的に言うと、もうすぐ2千万戸の空き家が出ると言われていましすし、30年後の2050年の日本の人口は今より25.5%減少の9515万人となります。
まだ、不動産投資ローンが普通に残ってる可能性があるのに9515万人になるんです、これが日本という枯れ始めた森なのです。

これらに向けて、確実に負けない不動産投資を一人でも多くの方に実践してもらうのが、白岩のミッションだと考えています。
兼業大家である白岩が本気で伝授させて頂きますので、この少数で、他には存在しない不動産投資セミナーにご参加下さい。

ただし、世間での不動産投資セミナーから比較するとあり得ない参加条件があることをご理解下さい。
参加者は頭金1千万円以上お持ちで、年収800万円以上、参加する時に名刺をお持ちください、更にセミナー開始前に身分証を確認させて頂きます。
僕が2002年から大家業をやってきて、蓄積したノウハウから今回の手法である【郊外型新築完全満室アパート】は全ての集大成となっています。
感性が合い、一緒にマラソンを走って行ける方だけに参加して欲しいと思っていますので、申し込んで頂いてもお断りするケースが多々あることお許し下さい。

それでは、セミナー会場でお会いしましょう!

白岩貢

以上、こんな感じです。

第2回【郊外型新築完全満室アパート】セミナー:6月27日(日)
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相続相談

僕の新刊である「金持ち相続・貧乏相続」ごま書房新社刊が発売されてから、嬉しいことに地味にですが、きっちりと相談の連絡が来ています。
日程が合わない場合とかは、僕の駒沢の事務所に来てもらっています。
自分で言うのもなんですが、不肖白岩、相続関連の引き出しが多すぎて困ってしまいます。笑

先日、相談に来られた方は40代の長男さんです、某駅から徒歩5分の最強立地に150坪弱の土地をお母さんが3分の2、叔母さんが3分の1を持っています。
その土地には古いのですが、大きな賃貸併用住宅が建っています、そこをどうしたら良いかと悩んでいまして、信託銀行、税理士、不動産屋、ハウスメーカーに相談したのですが、いまいちピンとした回答や企画やアドバイスがなかったそうです。
そんなのは僕に言わせたら当たり前ですね、その方々は本気で考えてますか?相続地獄見ました?
アパートローン6億円借金しましたか?
そして、株式投資で信用取引して、夜逃げして破産しましたか?笑(これは関係ないですね)

ここで、僕がお話を聞いて過去、今の知識や経験から考えて、アドバイスした答えがこれです。
まず、〇〇から土地を〇〇〇で買い取りまして、そこに土地を目いっぱい使ってアパートを建てます。
キッチリと稼働したら、キャッシュフロー出ますね、そこから、〇〇〇〇〇〇〇〇〇にマイホームを建てて、〇〇さんと〇〇さんには1階に住んでもらいます、そして、長男さんはご自身の家族と一緒に2階に住んで下さい。
更に、その時は〇〇〇を目いっぱい作ればコストがあまりかからずに建物面積〇〇〇とれます。

土地は50%の建ぺい率で、容積率100%ですから、ここは、〇〇〇すれば、〇〇〇の土地が〇〇〇になることになります。
駅そばの好立地に〇〇〇〇〇でマイホーム〇〇が手に入るのと同じですね、これって、凄いと思いませんか?

と、提案したら超感動してくれました。

これ、分かった人はマジで尊敬します、一応、ヒントはたっぷりと散りばめていますので、分かった人は連絡下さい。
正解された方、是非、仲良くしましょう。

あ、答えは公開しませんの悪しからず。

第2回【郊外型新築完全満室アパート】セミナー:6月27日(日)
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新築郊外型完全満室アパート

20210605blog

新築郊外型完全満室アパートのプランが出来上がってきまして、それは、それは興奮しています。
今回は土地が2つ見つかり、4世帯型アパートのそれぞれの土地にプランが出来ました。
良いですね、とても、良いですね。
この土地は実際に見に行ってます、今も将来もとても競争力があるので、とっても安心な不動産投資になると思っています。
更に、6世帯と8世帯の土地を見つけまして、それにも設計士にプラン考えてもらっています。

今回は地元でも最強の客付け不動産会社さんに、土地探しを依頼しました。
早速、見つけてくれましたが、客付けの観点からしっかりと、土地探してくれるので、こちらは安心感があります。
その上、土地のランク付けしてくれますから、なお安心です。

スタンダードという土地カテゴリーは、客付けは満室までの期間が短く、長期間満室に出来る土地です。
そして、チャレンジという土地カテゴリーは、十分安い価格のスタンダードの土地より、更に土地価格は安いけど、その分、満室までの期間はちょっと長くなりますが、確実に長期間満室にさせられる土地です。

たぶん、これ書いてて何のことか分からないと思いますが、意図的に分からなく書いてます、敷地延長吹き抜けアパートパクられまくって不肖白岩、本当に懲りました。
今回は徹底した秘密主義で行きます。笑
自分で言うのもなんですが、、、、、発想力はあります、そして引き出しもあります。
100%だれも気が付かないと思います。

別に狭い大家界というか不動産投資業界というかカリスマ大家と何とか大家とか、全く興味なくて、2002年からマイペースでやってきただけです。
実際にフルローンだ、1棟1法人だとかの不動産手法は既に再現性はないです。
また、区分所有投資とかボロ戸建て投資だとかもめんどくさくとやりたくないです。
とにかく、のんきに不労所得を今も将来も目指せる身の丈に合ったアパートで十分ではないでしょうか。

今月12日の「(仮)無理して来なくてよい不動産投資セミナー」はおかげ様で満席となりました。
有難うございます。

6月27日(日)13時00分スタート、定員5名「(仮)無理して来なくてよい不動産投資セミナー」
の第2回目を開催します。

すみません、高飛車ですけど、参加費1万円、頭金1千万円以上、年収8百万円以上、名刺・身分証の2点をお持ち頂くスタイルになります。
当然ですけど、コンサル、不動産業者、建築業者は完全お断りとさせてもらいます。

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新刊について!

金持ち相続貧乏相続書店

今回の新刊「金持ち相続・貧乏相続」ごま書房新社刊はお陰様で反響をかなり頂いてまして、出版記念相談会以外でも、僕の事務所に来てくれる方がいまして、最大限にサポート出来たらと思っています。

先日、ご相談に来られた方には浅野税理士を紹介して、今後の流れをスムーズになるように既に具体的なお話をされてると思います。
遠慮なく、連絡下さい、お待ちしています。

さて、貸家建付け地での相続税対策にも十分完璧な【郊外型新築完全満室アパート】ですけど、調べて、入居付け業者さん、管理会社さんとも綿密な打ち合わせを何度も重ね、更には設計士さんとも何度もプランを練ってきました。
郊外型と23区内バージョンの2パターンが出来まして、早速、土地チェックにまわります。
これは、絶対に避けて通れないのです、ここを手を抜くと悲惨な未来が待つことになります、
数十年先も笑える物件を購入する為に手を抜いてはいけません。

大したことはないです、、、、全部で33件のあちこちにある土地を見に行くだけですから。笑
この33件も180枚のマイソクから振り分けて残ったものです、ここから何件が決勝トーナメントに残るか?しかし、何日で全て見て回れるのか、ちょっとビビっています。

この土地は、既に物件購入を正式に依頼されている方々の為に動いています。
また、次回のセミナーにキッチリとフィードバック出来ると思っていまますので、セミナーも楽しみです。

【郊外型新築完全満室アパート】セミナー:6月12日(土)
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緊急重版決定!

金持ち相続重版決定

編集長さんから連絡ありまして、緊急重版が決定したとのことです。
相続の関連の書籍なのですが、幾つか見に行かせてもらった本屋さんで不動産投資の書棚に並んでました。

僕がお邪魔した書店は、新宿紀伊国屋本店、新宿ブックファースト、池袋ジュンク堂です。
今後は丸善と三省堂とかにも行きたいと思っています、書店行くと自分の本を写メしてしまいして、怪しいおっさんとなっています。
書店で在庫切れの場合もありますが、編集長の話ではすぐに入るそうです。
興味のある方は買ってください、興味なくても買って下さい。

さて、先日のブログで書いた【郊外型新築完全満室アパート】の企画をサラリーマンさん2人、会社経営者さん2人、知人2人、白岩貢1人の計7人に話したところ全員が欲しいと言ってくれました。
このアンケート結果によると100%の方々が欲しいとの結論が出てしまいました。
これは、やはり、恐れていたことが現実になってしまいました。
100人の不動産投資家がこれを聞いたら150人は欲しくなるはずです。

あと、数年で6億円のアパートローンが完済で、お腹いっぱいで、新規物件は要らないと言われている不動産投資家である白岩貢さんが本気で購入したいと言ってる位ですから、これは凄いインパクトですね。笑

部屋の間取りもかなり良く出来ていますし、4部屋のユニットが連結する感じで4部屋→8部屋→12部屋→16部屋まで考えています。
外階段ではなく、内階段でちょっとオシャレに見せます、また1階天井と2階床下の間は55センチから60センチ位にして、上下階の遮音にも気をを使うことにしました。
コンセントも隣との壁には付けない様にします、これによって隣の音漏れを少しでも防ぎたいです。

しかし、今度のアパートは、意外や意外ですが、誰も気が付かないんです。
気が付くとそこだったか!って感じで拍子抜けする新築アパートだと思います。

【郊外型新築完全満室アパート】セミナー:6月12日(土)
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郊外型新築完全満室アパート会議!

郊外型アパートブログ

先日、設計士と工務店社長と僕で新しいアパートの企画をキッチリと設計と現場との視点で徹底的考えていこうという趣旨のもと、企画会議を僕の事務所でやりました。
最初に僕が設計士に投げた企画を、プラン書いて具体化してもらいました。
今度はそれに対して工務店がその工事をどう効率よく完璧に作るか?という具体的なアドバイスももらいました。

今回は第一回目の会議ですが、今後更に何回もやらなければなりません。
既に【郊外型新築完全満室アパート】の3棟新築することになっています。
また、今週中には提携する不動産客付け業者の社長さんとも打ち合わせすることになってます。

この物件は土地価格と戸数によって幅はありますが、新築アパートなのに、利回りが
8%~13%になってしまいます、不思議ですね。笑
更に、空室リスクは極限まで下げていますし、賃料下落に対しても徹底的にリスク管理しています。

2002年から大家業始めて、世田谷、目黒の土地が上がりすぎて、敷地延長吹き抜けアパート→ブランド立地でのシェアハウス→旅館アパートと土地が上がるたびにあれこれ必死に考えてきましたが、原点であるまたアパートに戻ってしまいました。
もっとも、只のアパートとはちょっと視点が違いますけど。

6月12日に開催する閉鎖型不動産投資セミナー【郊外型新築完全満室アパート】ですけど、お陰様で既に3名の申し込みを頂きました。
真面目に言いますけど、今までこんなことは言ったことありませんが、このセミナーは1万円では本当に安いです。
物件取得のハードルは高そうですけど、実は結構ハードルは低いと思いますし、手残りがちょっと多くて嬉しいと思います。

名刺と身分証お持ちになり、頭金1千万円以上、セミナー参加費1万円とかなりハードル高いです、更に秘密厳守できる方に限らせてもらいます。
あと、お二人お待ちしています、女神には前髪しかありません。

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無理して来ないで不動産投資セミナー!

少人数での不動産投資セミナー

僕が2002年から個人的に始めてた勉強会は、今思うとかなりふざけてて、無理して来ないでというスタンスでした。
何故なら、当時は新築で、東京都安全条例に合致してる、旗竿地に木造吹き抜け型重層長屋は都内に、僕の記憶では無かったと思います。

これを、設計士と企画して、融資を通して、新築して、入居付けしてる時の高揚感は今でも鮮明に覚えています。
当時は内部まで公開するのであまり人が来て欲しくなかったから、セミナー告知とかほとんど、サイトの下に潜り込ませたりしていました。
結局、書籍を出して、物件欲しい方には、かなり重層長屋の新築サポートをしまして、充実感も凄かったですね。

さて、今回、企画した物件はあれ以上の興奮を覚えました。
マジで、凄いです!

今現在、誰もこれには気がついてないでしょう。(きっぱり)
敷地延長、吹き抜け型重層長屋以上のインパクトです、それも、誰でもが持てる物件(もちろん、ある程度の基準はあります)なのです。

これは、【郊外型完全満室新築アパート】とネーミングしました。
久しぶりに興奮を覚えています、久しぶりに自分で物件を買いたくなりました。
と、いうか買います。笑

ということで、今回この無理して来ないで、不動産投資セミナーを開催します。
開催場所は、僕の物件内の会議室です、定員は5名まで、別に本気の人が1名きてくれるだけでも全然構いません。
吹き抜け型重層長屋の時は図面まであちこちに流れてしまい、最後は敷地延長建売アパートにまでなってしまった苦い経験から、【郊外型完全満室アパート】については厳格に閉鎖的な空間内でやらせてもらいますのでご理解下さい。

参加条件として
※お勤めの方は年収700万以上、会社経営者は同等以上の年収。
※頭金として使える1千万円以上の現金をお持ちの方。
※セミナー当日、名刺と身分証の2つを持参できる方。
以上、上記3つの条件をクリアできる方のみ参加して頂く事が出来ます。

更に、ご注意があります。
不動産業者、設計士、工務店関係者、不動産投資コンサル等は完全にお断りさせてもらいます。

セミナー開催は6月12日(土)場所は田園都市線駒沢大学駅周辺、参加定員5名、13時スタートで、参加費は1万円となります。

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